Drama sin solución: se mantiene la escasez para alquilar departamentos de 2 y 3 ambientes en Buenos Aires

Continúa la preocupación en el sector inmobiliario porque la oferta no se amplía y los inquilinos deben hacer malabares para encontrar alquileres que salen ya casi un 80% más por aumentos interanuales fijados por la nueva ley de alquileres y el Índice de Contratos de Locación (ICL — BCRA). La reforma de ley sigue sin tratarse en el Congreso

El drama de los alquileres se agudiza en las principales ciudades del país y sobre todo en Buenos Aires en donde la oferta de departamentos de 2 y 3 ambientes sigue siendo escasa. En los buscadores hay sólo 3.600 opciones pero el valor en dólares es protagonista y más del 65% de los avisos son en moneda estadounidense y apuntan en gran medida al mercado de locación temporaria.

Expertos siguen culpando la Ley de Alquileres N° 27.551 que entró en vigencia en julio de 2020 y sólo trajo distorsiones, porque además de las pocas oportunidades (muchos propietarios pasaron sus inmuebles que antes alquilaban a la venta) los aumentos para quien renueva o debe encontrar una propiedad superan largamente ya el 70% interanual.

Marta Liotto, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario porteño (CPI — CUCICBA) dijo a Infobae que “obviamente la problemática continúa, sin vistas de una solución mientras se mantenga el actual contexto signado por la actual normativa que rige los alquileres. Dicha norma es el claro origen de la gran dificultad de conseguir departamentos en locación para familias, ya que estas unidades fueron las que en masa se retiraron del mercado para ser puestas en venta, saturando ese segmento”.

Cada vez es más complejo para los inquilinos acceder al alquiler de viviendas de hasta 3 ambientes debido a la retracción de la oferta. El principal problema de la ley, insisten en el sector, reside en el plazo mínimo de 3 años, que es excesivo en el actual contexto inflacionario cercano al 100% anual. La mayoría de los dueños no quiere atarse a un contrato tan extenso, dada la incertidumbre de la economía y prefieren esperar al resultado de las elecciones de 2023 avizorando un cambio, señalaron los expertos.

Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), destacó a Infobae que “el otro inconveniente es la indexación anual en base al índice del Banco Central que congela los alquileres cada 12 meses y violenta el principio de libertad contractual (artículo 958 del Código Civil y Comercial) que regía antes de la ley 27.551, donde las partes se ponían de acuerdo en fijar los montos de los alquileres con un escalonamiento semestral, que daba certeza tanto al locatario, que sabía cuánto tendría que pagar durante el primero, segundo, tercer semestre y así sucesivamente, con lo cual podía ordenar su economía hogareña y, lo mismo ocurría con el locador que conocía de antemano con cuánto dinero contaría para sus gastos”.

Desde el sector informaron que no hay reposición ni aumento de la oferta: un inmueble que sale y se ofrece a un buen precio se alquila en menos de 48 horas. Es raro ver un departamento libre por varios días.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), dijo a Infobae que “la foto con respecto a varios meses atrás ha empeorado. Por el momento no vemos perspectivas de que mejore, a excepción que por la baja de precios de las propiedades aumente la rentabilidad que otorguen los alquileres, y los propietarios se animen a volver a aumentar la oferta”.

Por la baja de cotizaciones, la rentabilidad en algunos barrios de Buenos Aires como La Boca o San Telmo escaló del 2,8% al 4%, y empieza a ser una rareza dentro del mercado inmobiliario.

Cómo podría solucionarse

Se presentaron a la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados tres proyectos de ley elaborados conjuntamente con la Cámara de Propietarios, la Asociación de Defensa de los Derechos de los Inquilinos y profesionales inmobiliarios, abogados, contadores, arquitectos, a través del diputado Alberto Asseff, de Juntos por el Cambio en abril y ese proyecto integró el dictamen de la oposición, junto con el espacio de la diputada Graciela Camaño (del interbloque Federal), en mayo.

“Pero lamentablemente debido a los últimos acontecimientos políticos, esos proyectos, junto con el del oficialismo duermen la siesta y muchos de los legisladores que participaron de la aprobación de la Ley de Alquileres, siguen indiferentes a los reclamos del pueblo que clama por la modificación que derogue especialmente el plazo mínimo de 3 años y vuelva al de 2 años y a la libre fijación de los alquileres por las partes, como era antes de la ley”, añadió Abatti.

La oferta, justifican desde el mercado inmobiliario, solo puede ser fomentada a partir de políticas que tiendan a facilitar que más unidades se destinen al mercado locativo. Para ello, el cambio de la ley es el primer e indispensable paso.

“Pero también es posible poner en práctica iniciativas concretas, como desgravaciones impositivas u otros incentivos, que muevan a los propietarios a poner sus inmuebles en alquiler. A la gente, que muchas veces está desesperada por encontrar un techo, mucho no se le puede decir. Solo brindarles nuestro compromiso como profesionales de trabajar sin descanso para encontrar una propiedad que sea útil para ellos, y realizar nuestra labor de intermediación con los propietarios para alcanzar acuerdos que satisfagan a ambas partes”.

Precios

Hoy mucha gente por los costos de alquilar en Buenos Aires deben resignar ubicación entre otras opciones. “Muchos inquilinos deben achicarse, perder confort, descartar edificios con amenities con tal que tenga saldo favorable el presupuesto familiar que se dispone. En Buenos Aires y distintas ciudades cuesta mucho conseguir un alquiler acorde a los ingresos, ya que la inflación también impactó mucho en los bolsillos de los argentinos”, dijo Bennazar.

En todos los barrios de Buenos Aires la gente busca un hogar para alquilar y en ninguno de ellos hay una oferta que pueda satisfacer esa demanda.

En La Boca, un 2 ambientes oscila en $ 40.000 por mes y en Monte Castro, $ 55.000, y un 3 ambientes en $ 68.000, y a eso hay que sumarle las expensas.

De dos ambientes vacíos hay poca oferta en los portales especializados.

“Si las expensas son bajas y oscilan en $ 4.000, estos valores locativos pueden subir, y si las expensas son caras y superan los $ 15.000, las cotizaciones de los departamentos pueden descender. Son promedios para tener en cuenta. Hoy hicimos un acuerdo por un monoambiente a estrenar en la Avenida Caseros cerca del edificio de la Jefatura del Gobierno porteño en $ 50.000 mensuales y $ 3.500 de expensas”, contó Liotto.

Hay preocupación y muchos temen que la reforma de la Ley de Alquileres no se trate hasta 2023 o 2024.

Abatti concluyó: “La verdadera y necesaria solución la dará la modificación de la legislación vigente el día que los legisladores decidan cumplir con sus promesas de campaña. Mientras tanto los propietarios están a la expectativa del cambio legislativo y del resultado de las próximas elecciones y formalizan contratos por plazos de 2 años y fijan alquileres por acuerdo de voluntad con los inquilinos, sin que ello implique violar la ley, sino utilizando sus mismas disposiciones para evitar efectos negativos”.

Por José Luis Cieri

Fuente: DIARIO INFOBAE (14–9–2022)

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