Destacan a Berlín y París como ejemplos del fracaso en los límites al alquiler

Un informe privado muestra un descenso en la oferta de viviendas en alquiler y un aumento en el encarecimiento de la renta media. En la capital alemana los precios suben un 36% y la oferta cae un 25%, y en ambas ciudades ha crecido un mercado negro locativo.

Según los datos del estudio elaborado por Alquiler Seguro, empresa española dedicada a la gestión integral del alquiler de vivienda, las ciudades europeas donde se han aplicado limitaciones a los precios han fracasado en su objetivo, consiguiendo que “estos mercados se hayan tensionado aún más, que la oferta de inmuebles en alquiler se haya mermado considerablemente mientras que la demanda sigue acrecentándose y que aumente la economía sumergida”, explicó Antonio Carroza, ceo de la compañía.

París y Berlín son dos claros ejemplos de urbes en las que la intervención no ha funcionado. En el caso concreto de la capital alemana, “la oferta de pisos de alquiler ha caído un 25% en un año y el precio medio del alquiler ha subido un 36% desde que entraran en vigor las primeras medidas en 2015”, explica el informe, que apunta que por el contrario “las viviendas a la venta, previas a 2014 a las que afecta la Ley, se ha disparado un 38,8%”.

Asimismo, “se ha desincentivado el interés inversor y se ha aumentado la economía sumergida ya que las viviendas que se encuentran en alquiler se promocionan con dos precios (precio de ley y el precio deseado) y los propietarios reclaman parte de la renta de manera irregular”.

Además, en ciudades alemanas donde no se ha limitado el precio del alquiler y se ha apostado por incentivar a los arrendadores, se ha producido la tendencia contraria a la de Berlín. “En Hamburgo, Düsseldorf, Fráncfort, Colonia, Múnich y Stuttgart han incrementado el número de viviendas en arrendamiento en un 33,4% de media, mientras que la venta ha descendido en un 5,9%”, apunta el informe.

El mercado en Berlín

La ciudad de Berlín es la más grande de Alemania y cuenta con una tasa de alquiler del 85%, registrando una subida de los precios por encima del 100% desde el periodo previo a la crisis del 2008.

Cada año la ciudad recibe una media de 40.000 ciudadanos, sin embargo, en el mercado del alquiler “no tiene una respuesta firme en cuanto a oferta de vivienda, pues solo se construyen 16.000 inmuebles destinadas al arrendamiento cada año”, explica el informe.

Como consecuencia de ello, en el año 2015 la administración alemana introdujo el dispositivo del freno al precio de los alquileres, Mietpreisbremse, con el que se permitía a las entidades locales limitar el importe máximo de nuevos alquileres con respecto a un alquiler de referencia, de tal forma que se pretendía frenar la evolución del precio de los arrendamientos en las zonas más tensionadas de un mercado caracterizado por una clara falta de oferta.

“Ya en 2019 tras comprobarse que la norma no era efectiva y que se esquivaba a través de las numerosas excepciones que lo permitían, se introdujeron varias modificaciones con vistas a reforzar el objetivo de limitar los precios del alquiler (ley Mietrechtsanpassungsgesetz del 18 de diciembre de 2018)”, explica Alquiler Seguro.

Además, las viviendas que se encuentran en alquiler se promocionan con dos precios (el precio por ley y el precio deseado) y los propietarios reclaman parte de la renta de manera irregular, por lo que se ha generado cierta economía sumergida.

En la actualidad, Berlín se encuentra a la espera de una revisión de la normativa por parte del Tribunal Constitucional al violar el derecho de los propietarios a decidir los precios y por tratarse de una competencia federal no regulable por cada estado federado.

Impacto en París

En el caso de París, en el año 2015 el gobierno de Francois Hollande decidió intervenir el mercado del alquiler con la conocida como Ley Alur, una norma que apenas estuvo en vigor dos años, pues los tribunales franceses la derogaron.

Esta legislación impedía poner un piso en alquiler a un precio un 30% más barato o un 20% más caro, en función de distintas variables como el tipo de vivienda, su ubicación, su amplitud o su mobiliario.

“Como resultado de la intervención hasta 2017 se incrementó el precio del alquiler. El 33% de la oferta de viviendas publicadas superaban el precio fijado por la ley y en dos años desapareció el 15% de la oferta”, explica el estudio de Alquiler Seguro.

Tras la abolición de la Ley Alur, los precios de las rentas se dispararon hasta un 25% lo que impulsó al gobierno de Emmanuel Macron a poner en marcha la Ley Elan que permite, de nuevo, la regulación del nivel máximo de alquileres y que estará vigente durante cinco años (hasta 2023), momento en el que se evaluará su eficacia.

Esta nueva legislación limita las subidas del alquiler a un 20% sobre un nivel de precio medio de referencia en todos los nuevos contratos de alquiler, tanto de viviendas ya arrendadas, como de primeros arrendamientos.

Viena, ejemplo europeo

Según explica Alquiler Seguro, la capital de Austria es considerada por muchos analistas como ejemplo a seguir en materia de alquiler. Su modelo, vigente desde 1920, promueve políticas de vivienda con un fuerte apoyo económico público al alquiler y a la construcción de vivienda social.

“Es una ciudad en donde más del 80% de los vieneses alquilan y el 66% viven en pisos con algún tipo de subvención municipal, y dónde los precios se encuentran regulados”, señala la compañía.

Para Carroza, hay otras posibilidades para fomentar y dinamizar el mercado del alquiler sin necesidad de intervenir en los precios y “caer en los errores de otros países”, destaca el directivo.

“Es importante estimular a los pequeños propietarios y recompensarlos ofreciéndoles las garantías suficientes para que pongan sus viviendas en alquiler”, indica, ya que para directivo “son los que realmente tienen en sus manos las viviendas, por ello es importante, estimularlos y recompensarlos ofreciéndoles las garantías suficientes para que pongan sus viviendas en alquiler, lo que aumentaría la oferta y la contención de los precios”.

Fuente: PORTAL INMOMIX (19–11–2020)

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