Cuánto pagarán en abril los inquilinos que todavía tienen un contrato en base a la Ley de Alquileres anterior
Aquellos contratos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020, que ajustan el precio anualmente, experimentarán un aumento sin precedentes a partir del próximo mes. ¿Cómo calcularlo?
Por el aumento de abril los inquilinos tendrán un impacto significativo en el presupuesto entre quienes mantienen contratos de alquileres bajo la legislación anterior
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario, dijo a Infobae que se mantiene la inercia inflacionaria para actualizar los acuerdos firmados. “El ICL aún refleja datos de meses anteriores, incluyendo el trimestre formado entre diciembre 2023 y febrero 2024, que registró una inflación del 60% aproximadamente. Este aumento fue más alto que la inflación anual de todo 2019, que fue del 54%, marcando un nuevo récord inflacionario”.
Desde el sector estiman que esta tendencia podría comenzar a moderarse recién para el segundo semestre de este año.
El Corredor Inmobiliario Alejandro Braña comentó también que en la actualidad: “Por ICL se realizan la mayoría de los contratos (aproximadamente el 55%), según varios estudios privados y encuestas realizadas por distintas entidades del sector, como el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina (CoFeCI) y la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, que involucran a corredores y martilleros de todo el país. La tendencia indica que la mayoría de los contratos se efectúan en pesos, con una duración de 24 meses”.
En cuanto a la frecuencia de los ajustes, aproximadamente el 60% se realiza cada cuatro o seis meses según ambas entidades.
Los inquilinos que cuentan con contratos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020, derogada por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) aún vigente (aunque el Senado rechazó su validez), enfrentarán un aumento significativo en abril. Estos contratos, que se actualizan una vez al año mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL), registrarán un incremento del 196,7%, todo un récord desde que rige este esquema para los contratos de locaciones habitacionales.
A consecuencia de esta medida, aquellos inquilinos que abonaban $ 100.000 (hasta este mes) ahora deberán comenzar a pagar unos $ 296.700 hasta marzo de 2025, mientras que quienes pagaban $ 200.000 deberán abonar $ 593.400, también hasta marzo del año que viene.
El ICL es un indicador elaborado por el Banco Central que se compone de la variación del índice de precios y de salarios. Para calcular la actualización anual en un contrato de locación, se debe tomar como referencia el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del índice correspondiente a la fecha de inicio del contrato. Posteriormente, este resultado se multiplica por el índice correspondiente a la fecha en la que se realizará el ajuste del alquiler. Este índice se encuentra disponible en la Web oficial de la entidad bancaria.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario, dijo a Infobae que se mantiene la inercia inflacionaria para actualizar los acuerdos firmados. “El ICL aún refleja datos de meses anteriores, incluyendo el trimestre formado entre diciembre 2023 y febrero 2024, que registró una inflación del 60% aproximadamente. Este aumento fue más alto que la inflación anual de todo 2019, que fue del 54%, marcando un nuevo récord inflacionario”.
Desde el sector estiman que esta tendencia podría comenzar a moderarse recién para el segundo semestre de este año.
Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, explicó: “La inflación viene disminuyendo y se prevé que alcance un dígito en los próximos dos meses. Esto tendrá un impacto directo en la desaceleración de los aumentos venideros”.
Cómo calcular el aumento
Para calcular el nuevo monto de alquiler a partir de abril, se deberá multiplicar la cantidad previa hasta este mes por el coeficiente correspondiente, según la fecha de actualización del contrato.
Existen dos opciones para realizar este ajuste basado en el ICL. La primera opción es acceder al índice en el sitio Web oficial del Banco Central. Simplemente dirigirse a la pestaña “Estadísticas” y luego a “Principales Variables”. La segunda alternativa es utilizar la calculadora disponible en el portal del Colegio Profesional Inmobiliario porteño (Cabaprop).
En ambas opciones, es fundamental ingresar la fecha en que se firmó el contrato para determinar el índice en ese momento. Posteriormente, se selecciona la fecha de actualización del contrato e se indica el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil. El usuario deberá especificar las fechas de inicio y finalización del período que desea consultar.
Panorama actual
El DNU emitido que derogó la ley que había sido modificada en octubre de 2023 otorga a las partes la libertad de elegir el índice de indexación preferido. Esta disposición generó que, desde diciembre, los nuevos contratos opten por la actualización mediante el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y se mantiene el ICL en gran parte de los acuerdos.
Braña comentó: “Por ICL se realizan la mayoría de los contratos (aproximadamente el 55%), según varios estudios privados y encuestas realizadas por distintas entidades del sector, como el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina (CoFeCI) y la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, que involucran a corredores y martilleros de todo el país. La tendencia indica que la mayoría de los contratos se efectúan en pesos, con una duración de 24 meses”.
En cuanto a la frecuencia de los ajustes, aproximadamente el 60% se realiza cada cuatro o seis meses según ambas entidades.
Consejos a inquilinos
Lo ideal es que el ajuste se base en el porcentaje de la actualización del salario del inquilino. Aunque el IPC refleja una actividad inflacionaria indiscutible.
Migliorisi recomendó: “Es clave asegurarse de que el plazo acordado no sea inferior a 24 meses y, sobre todo, verificar la titularidad del inmueble. Con la disminución de la inflación, es posible que estos aspectos dejen de ser motivo de conflicto entre las partes en un futuro próximo”.
Mayor oferta y precios
Desde la entrada en vigor del DNU la oferta de alquileres experimentó un aumento a niveles récord. En enero de 2024, ya alcanzaba el 70%, y en febrero continuó en ascenso, llegando a un aumento del 105%, según datos del Colegio Profesional Inmobiliario porteño y la Mesa del Observatorio Estadístico.
“Actualmente, la oferta subió hasta un 120%, a pesar del rechazo del DNU en el Senado. En contraste, la demanda se muestra selectiva debido a la diversificación de la oferta, con más de 13.000 inmuebles disponibles para alquiler habitacional en CABA”, dijo Braña.
Ahora hay viviendas en pesos en casi todos los barrios porteños.
Migliorisi alertó: “Si se mantiene el DNU (se tratará en Diputados), es probable que este aumento continúe y pueda satisfacer la demanda. Sin embargo, si se revierte a la normativa anterior, supondría un retroceso que afectaría gravemente a millones de personas”.
Algunos valores de referencias son los que se publican a continuación junto al método y plazo de ajuste:
Monoambiente en Almagro (Av. Rivadavia y Virrey Liniers) $ 250.000 mensuales con ajuste cuatrimestral por ICL.
Departamento de 2 ambientes amoblado en Parque Patricios (Av. Caseros al 2400) $ 290.000 con ajuste cuatrimestral por ICL.
Departamento de 2 ambientes en La Paternal (Avenidas Juan B. Justo y San Martín) $ 170.000 con ajuste cuatrimestral por ICL.
Departamentos de 2 ambientes en Parque Chacabuco (J. M. Moreno al 1600) $ 250.000 con ajuste cuatrimestral por ICL.
Departamento de 3 ambientes en Caballito (Acoyte y Av. Rivadavia) $ 250.000 con ajuste semestral por ICL.
Departamento de 3 ambientes en Palermo (Av. Santa Fe y Salguero) $ 400.000 con ajuste cuatrimestral por ICL.
Departamento de 3 ambientes en Monte Castro (Bermúdez y Av. Álvarez Jonte), PH en planta baja con patio y terraza $ 350.000 con ajuste cuatrimestral por ICL.
Por José Luis CIERI
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Fuente: DIARIO INFOBAE (22–3–2024)
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