Cuál es el aumento de los valores de alquileres para quienes negocian la renovación del contrato o tienen el primer ajuste anual en noviembre
La suba se encuentra por debajo de la inflación interanual aunque por encima del aumento de los salarios
El precio de los alquileres es una de las principales barreras de acceso para los inquilinos. Mientras los referentes del sector y distintos actores políticos plantean posibles soluciones al complejo escenario que atraviesa el mercado, el Índice de Contratos de Locación (ICL) que se utiliza para calcular el aumento de los valores sigue en alza y, en noviembre, alcanzará el 50%.
Para saber cuánto aumentará el precio del alquiler si se inicia un contrato, se renueva o se cumple el año para ajustar, inquilinos y propietarios deben consultar el índice que publica diariamente el Banco Central (BCRA) en el sitio oficial. Se trata de un indicador que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte), cuya obligatoriedad se introdujo en el mercado con la nueva ley de alquileres (27.551).
Desde el 1 de julio 2020, cuando empezó a regir la ley, hasta hoy, el índice pasó de 1 a 1,61. A partir del 10 de noviembre, aumentará a 1,62 y se mantendrá en ese valor al menos hasta el 16 de noviembre, que es la última fecha publicada en el sitio del BCRA. De esta forma, la actualización de los contratos durante noviembre alcanzará el 50%, según explica Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.
Para ejemplificarlo, cuenta el caso concreto de un cliente que, en noviembre del año pasado inició un contrato por $ 28.000. Con la actualización de noviembre, empezará a pagar $ 41.800 mensuales. Ese precio se mantendrá durante un año, hasta que vuelva a actualizarse en noviembre de 2022. “Al inquilino no le queda otra, porque si sale al mercado a buscar un departamento similar, lo encontraría por $ 45.000″, sostiene Bryn.
El dato es que el aumento anual de los alquileres se encuentra por debajo de la inflación -que acumula 52,5% según el último relevamiento del Indec- aunque por encima del aumento de los salarios. Además de las subas que deben afrontar los inquilinos que ya iniciaron un contrato, los precios de los avisos publicados también se encuentran en alza. En octubre, los valores se incrementaron 3% por encima del mes anterior. De esta forma, acumulan una suba del 43,1% en lo que va de 2021.
Actualmente, un departamento de 2 ambientes y 50 m² tiene un valor promedio de $ 43.899 por mes. En tanto, una unidad de 3 ambientes y 70 m² se alquila por $ 61.326 mensuales. De acuerdo a su tipología, los departamentos a estrenar son aquellos que más aumentan en comparación con el resto. Los números implican un fuerte golpe al bolsillo de los inquilinos. Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, sostiene que los importantes aumentos que deben afrontar mes tras mes “lejos están de convertirse en un beneficio o ventaja para el propietario”.
“El incremento que dicta el nuevo índice va por detrás de los aumentos de los alquileres en el mercado y el resultado está lejos de mejorar la rentabilidad de los dueños”, afirma el especialista y agrega que el indicador “no conforma a los propietarios ya que además se actualiza una vez al año”, lo que implica que, en un escenario de alta inflación, en los 12 meses “va perdiendo de a poco su rentabilidad”.
Además, enfatiza que no se debe perder de vista que, en el mes número 11, el propietario sigue percibiendo el mismo monto del mes uno, “y la inflación del resto de los bienes y servicios va limando su ingreso por el alquiler”. “Mientras se debate si la nueva ley de alquileres es buena o mala, sigue cayendo día a día la oferta disponible en el mercado. Con la apertura del turismo internacional, los dueños ya están empezando a pensar en volcar las unidades a ese segmento, hecho que vaciará de oferta el mercado”, opina.
Cómo calcular el aumento del contrato en 3 pasos:
Para aplicar el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor que arroja en dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:
1. Ingresar en el sitio web del Banco Central (http://bcra.gob.ar/), ir a la pestaña “estadísticas” y luego seleccionar “principales variables”. Al final de la lista, está la opción de verlo.
2. El usuario podrá colocar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar. En primer lugar, debe indicar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento y luego la fecha de cuando se hará la actualización.
3. Tomar el precio actual del alquiler, que será ajustado y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato. Por último, se debe multiplicar esa cifra por el índice de la fecha en la que cambia el monto de alquiler. En definitiva, la fórmula a aplicar es: el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta que vuelva a actualizarse.
A continuación podrán acceder al link del Portal Profesional Inmobiliario de los Corredores Matriculados de la Ciudad de Bs. As., cuyo soporte y manejo està a cargo del COLEGIO ÙNICO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES (CUCICBA) y cuenta con la información actualizada en forma del BCRA y del Indice de Contratos de Locación (ICL)
Por Delfina Casali
Fuente: DIARIO LA NACION (3–11–2021)
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