Conjuntos inmobiliarios bajo forma de sociedad: la Cámara Comercial deja sin efecto las resoluciones dictadas por Inpección General de Justicia
La Sala C de la Cámara Nacional Comercial en los autos “Inspección General de Justicia c/Haras Pino Solo SA s/organismos externos” deja sin efecto las resoluciones generales 25/2020 y 27/2020 de la Inspección General de Justicia que otorgaban un plazo de 360 días para que los conjuntos inmobiliarios organizados bajo forma de sociedad se adecuen a las disposiciones previstas en el artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación.
El art. 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que todos los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieren establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y personales se debían adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real y fue en consonancia con ello la Inspección General de Justicia dictó dichas resoluciones.
La resolución general 25/2020 de la Inspección General de Justicia dispuso que los clubes de campo y conjuntos inmobiliarios organizados como asociaciones bajo forma de sociedad debían dentro de los 180 días contados a partir del 20 de mayo de 2020 adecuar su organización a las previsiones del Código Civil y Comercial dela Nación como derecho real de propiedad horizontal especial.
Esta medida fue modificada luego por la resolución general 27/2020 que extendió el plazo de adecuación a 360 días con motivo de las restricciones decretadas con motivo de la emergencia sanitaria.
Sentencia de la Cámara Comercial
El 18 de noviembre de 2021, la sala C de la Cámara Nacional Comercial dictó sentencia por la cual deja sin efecto las resoluciones de IGJ al entender dicha reglamentación excede los límites que para el poder reglamentario establece el art. 99 inc. 2º de la Constitución.
Poder reglamentario de la IGJ
Para así decidir, el tribunal destacó que el artículo 11, inciso c), de la ley 22315 otorga a la IGJ la atribución de “dictar los reglamentos que estime adecuados”, lo cual, como es claro, no significa que ese Organismo tenga un poder reglamentario similar al que la Constitución otorga al Presidente, sino que esa Inspección puede crear las normas que sean necesarias para reglamentar su actividad y para cumplir con sus funciones.
La IGJ se atribuyó una facultad que, como la de reglamentar una norma del Código de fondo que hoy nos rige, claramente no tiene, porque ninguna ley se la otorga, excediendo los límites que para el poder reglamentario establece el artículo 99, inciso 2), de la Constitución.
De esta forma, la IGJ estableció una interpretación obligatoria de la norma que pretendió reglamentar, estableciendo cuál debía ser la consistencia de la obligación de adecuarse a la nueva normativa que pesaba sobre las sociedades que se hubieran constituido en los términos del artículo 3 de la ley general de sociedades –es decir asociaciones que cualquiera fuere su objeto, adopten la forma de sociedad bajo algunos de los tipos previstos en dicha ley-, a efectos de vehiculizar un conjunto inmobiliario.
El Tribunal expresa que la exorbitancia de lo decidido surge de la misma consistencia de la solución que el organismo “eligió”.
Esa “solución” impone la necesidad de que las sociedades involucradas se disuelvan, se liquiden y cancelen su matrícula, nada de lo cual podía ser decidido por la IGJ, como se infiere de lo dispuesto en el artículo 303, inc. 3) de la ley de sociedades, que solo la habilita a requerir la adopción de ese temperamento al juez competente.
Situación de los derechos reales
El fallo pone de manifiesto que la insólita afirmación de que las sociedades previstas en el citado artículo 3 no se encuentran vigentes no solo es equivocada a la luz del hecho de que esa norma no ha sido derogada, sino que, además, aunque hubiera sido correcta, sería inconducente, dados los derechos adquiridos por esas sociedades y sus socios al amparo de tal regulación.
Asimismo, destaca que la solución implicó obligar a los afectados a alterar la situación de los derechos reales involucrados, otorgando la documentación necesaria a esos efectos, con sus consiguientes trámites y costos que aparecen así impuestos por la IGJ sin que ello hubiera sido así dispuesto por la norma.
Multas
Con respecto a este punto, el tribunal destaca que las multas que la ley autoriza a la IGJ a aplicar proceden ante infracciones comprobadas, no como amenaza a efectos de que las sociedades involucradas se avengan a cumplir con mandatos o cargas que no surgen de la ley.
Y, en lo que respecta al anuncio de que habría de rechazar la inscripción de los actos societarios, no es siquiera una “sanción” autorizada, por lo que, en su caso, su aplicación podría exhibir, por parte del Organismo, un incumplimiento de las funciones registrales que se encuentran a su cargo.
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Fuente: BLOG EDITORIAL ERREPAR (19–11–2021)
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