Con más regulaciones y menos oferta, los alquileres siguen con alzas preocupantes
Los precios de los alquileres continúan al alza y complican, en un contexto de alta inflación, los bolsillos de los inquilinos. Entre las causas que destacan los especialistas, se encuentran los aumentos para cubrirse de la Ley de Alquileres y una baja en la oferta.
El último relevamiento de la plataforma inmobiliaria Zonaprop reveló que los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron 22,5% entre enero y mayo. Además, en los últimos 12 meses se incrementaron 71,3%, casi 30 puntos por encima de la inflación.
El precio promedio del alquiler mensual de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en la ciudad, según los avisos, fue de $ 37.575 en mayo, 3,9% por encima del mes previo. Mientras que una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados tuvo un precio promedio de $ 52.152 mensuales.
Todos los barrios registraron incrementos anuales mayores del 50%, pero los barrios de las zonas noroeste y oeste de la ciudad son los que tuvieron mayores incrementos de precios. Monte Castro es el barrio que presenta un mayor incremento de precio en los últimos 12 meses (94,3%), seguido por Paternal (90,6%) y Villa Pueyrredón (90%). Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Lugano (53,2%), San Nicolás (54%) y San Telmo (55,6%).
Los inmuebles que más aumentan sus valores de alquiler durante el año son los departamentos usados y los grandes, de tres ambientes o más, de acuerdo a los datos de la plataforma. Una unidad a estrenar en la ciudad de Buenos Aires se alquila por un valor promedio de $ 41.817 por mes y un departamento usado por $ 36.977 mensuales.
Según una encuesta de Inquilinos Agrupados con datos del mes de abril, los aumentos que están recibiendo los inquilinos en las renovaciones de contratos están por encima del 40%. El 32% de los inquilinos consultados tuvo aumentos entre 40% y 60% en el precio del alquiler. Otro 21,6% entre 100% y 150%. Y 18%, entre 70% y 90%.
Por barrios
Puerto Madero es el barrio más caro de la ciudad, con un precio de $ 75.235 por mes, seguido de Palermo ($ 44.559) y Núñez ($ 43.870). En la zona media de precios se encuentran: Paternal ($ 39.545), Villa Pueyrredón ($ 37.222), Caballito ($ 35.969), Villa del Parque ($ 34.985) y Vélez Sarsfield ($ 33.048). Los barrios que representan los alquileres más económicos son: La Boca ($ 31.254), Liniers ($ 29.471) y, por último, Lugano ($ 20.318).
Precios de venta
En tanto, los precios en dólares de venta de inmuebles siguen en baja. De acuerdo al informe de la plataforma, los valores tuvieron una baja del 1,1% durante el último mes y acumulan un descenso del 2,5% en lo que va del año y del 11,4% desde el máximo de 2019. Pero los departamentos en pozo muestran más resistencia a la baja de precios durante este año.
¿Por qué suben los precios?
La baja del precio de venta de los inmuebles está relacionada con la suba del dólar libre del último tiempo y, también, con el tema de los alquileres. En el último tiempo, muchos propietarios retiraron sus departamentos o casas para el alquiler y decidieron poner el cartel de venta. Eso genera una mayor oferta en el mercado de ventas, por eso la baja, y una menor oferta de alquileres que presionan al alta los precios.
“Este fenómeno es cada vez más creciente y se debe a la vigencia de la nueva Ley de Alquileres que prevé una sola actualización anual con un índice que elabora el Banco Central y que está por debajo de la inflación”, explicó sobre el pase a venta de inmuebles usados que antes se destinaban a alquiler, el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti, ante El Economista. “Otro punto es que para desalojar a un inquilino moroso o que no quiere irse del departamento cuando terminó el contrato se puede tardar hasta 18 meses, cuando hace unos años ese plazo era la mitad”, agregó Abatti.
Para el abogado, “el exceso de regulaciones hace que los propietarios busquen rodear la ley de cualquier forma posible, dentro de la legalidad”. “Los nuevos contratos, que están bajo la ley de alquileres, generan que los propietarios se cubran por posibles aumentos y pidan entre un 30% o un 40% para ingresar a una propiedad”, comentó Abatti.
En diálogo con El Economista, el director ejecutivo de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), Mariano Malbrán, coincidió con ese análisis. “Los tres años de alquiler que prevé la ley genera preocupación a la hora de celebrar un contrato, sobre todo porque contempla que el primer año no haya una actualización”.
“La rentabilidad de alquilar un inmueble está en niveles muy bajos y por eso prefieren vender”, aseguró Malbrán. “La ventaja de vender y pasarse a dólares es grande, proyectos de construcción, automóviles u otros bienes son muy rentables por la brecha cambiaria que existe”, aseguró.
Por su parte, el director de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, dijo a El Economista que la nueva ley de alquileres genera incertidumbre y baja rentabilidad, por eso se retiran inmuebles del mercado de alquileres. “La oferta bajó y la demanda creció mucho. Hoy es casi imposible comprar propiedades por falta de crédito. El panorama es muy complicado seguramente el ritmo de aumentos continúe”, estimó Picasso.
Fuente: DIARIO EL ECONOMISTA (4–6–2021)
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