Comparación internacional: alquileres, salario y valores de las viviendas
El Banco Suizo UBS realiza un informe anual donde analiza una serie de variables para identificar el riesgo de burbuja de los mercados inmobiliarios. ¿Qué ranking ocuparía Buenos Aires?
El Real Global de UBS Estate Bubble Index elaborado por el Banco Suizo UBS mide el riesgo de una burbuja inmobiliaria en base a ciertos patrones analizando signos típicos que incluyen una disociación de los precios de las viviendas con los ingresos, las rentas por alquiler y desequilibrios en la economía real como una excesiva actividad en el otorgamiento de créditos y de construcción.
Pero más allá de ese ranking específico que se refiere a 25 ciudades analizadas en forma pormenorizada, el informe del Banco contiene otros datos que resultan de sumo interés y que al incorporar a la ciudad de Buenos Aires permitiría observar cual es la situación de la capital de la Argentina con relación a esas mismas variables.
Precio con relación al ingreso
Para medir la relación existente entre ingresos y los valores de las viviendas UBS analizó la cantidad de años que un trabajador del sector servicios necesitaría invertir para poder comprar un departamento de 60 m2 cerca del centro de la ciudad.
Así, Hong Kong resultó la ciudad donde el esfuerzo salarial es el mayor con 20 años para la compra de ese tipo de unidad de vivienda, mientras que Chicago es la ciudad donde la relación ingreso-valores de vivienda resulta más favorable con sólo 3 años.
¿Como rankearía Buenos Aires de incorporarla al ranking?
Tomando el valor promedio de U$S 120.000 que surge por redondeo de aplicar el valor unitario de 2.011 U$S/m2 relevado por Reporte Inmobiliario para departamentos usados sin amenities de características estándar y la remuneración normal y permanente de los trabajadores registrados del sector privado informada por el Ministerio de Trabajo para el primer trimestre de este año, el esfuerzo salarial se ubicaría en los 27 años de ingresos, pasando a la cabeza del ranking de las ciudades analizadas por el banco suizo.
Cantidad de años que se debe alquilar un departamento para pagar su valor de compra
Recurriendo al valor de venta de la misma unidad de 60 m2 y cruzando este dato con la rentabilidad media de alquiler en cada ciudad, UBS calculó la cantidad de años de sueldo necesarios para amortizar la compra de vivienda.
Según la entidad suiza autora del informe “El menor periodo en las ciudades americanas se debe, entre otras cosas, a una regulación relativamente suave del mercado del alquiler. Por el contrario, las leyes de alquileres en Francia, Alemania, Suiza y Suecia, son fuertemente pro-inquilinos, evitando que los alquileres reflejen los niveles reales del mercado”
Del mismo modo recurriendo al valor promedio de alquiler de un departamento usado estándar sin amenities de 60 m2 en Buenos Aires y comparando con el valor de venta, el número de años de alquiler necesarios para amortizar la compra también estaría muy por encima de los registrados en las ciudades seleccionadas por la entidad bancaria Suiza para su UBS Estate Bubble Index
Más allá de las particularidades propias pero también comunes que tienen las ciudades analizadas originalmente en el informe con mercados donde crédito y tipos de interés tienen un factor protagónico en el funcionamiento del mercado de compraventa y alquiler de viviendas, los resultados observados para Buenos Aires brindan una explicación concreta del porqué del nivel de actividad actual del mercado tanto de venta como de alquiler.
Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (13–11–2020)
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