Comentarios sobre la llamada “nueva ley de alquileres”

Si bien el jueves pasado fue aprobada por el Senado esta ley de reforma al Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyCN”), la realidad es que aún hoy no fue promulgada por parte del Poder Ejecutivo -y no se encuentra vencido el plazo legal para darla por promulgada de hecho-, ni medió publicación posterior alguna en el Boletín Oficial.

En nuestra opinión, esta reforma es en términos generales innecesaria e injustificadamente intervencionista, y en el orden particular de algunas cuestiones, de dudosa constitucionalidad.

La protección del locatario no puede darse a costa de afectar los derechos de raigambre constitucional del locador, ni violentando la propiedad privada, ni atentando contra la libertad general de pactar ni, menos aún en un país inflacionario como el nuestro, fijando cómo debe ser soportada la pérdida por la depreciación del precio.

Con esa salvedad y suponiendo que no habría veto presidencial, presentamos a continuación una suerte de síntesis de los cambios y novedades que esta decisión provocaría en los contratos en general y en las locaciones en particular, de ser promulgada y luego publicada la norma tal como se la votara en el Congreso Nacional.

1) La reforma se produce sobre ciertos artículos del CCyCN, a saber:

(i) En el art. 75(del capítulo 5 titulado “Domicilio”, de la Parte General del Libro Primero del CCyCN), estableciendo que las partes de un contrato (no solo de locación), pueden “además” de elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones, constituir otro, electrónico, en el que serán eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

(ii) En el art. 1196 (ahora sí, en el capítulo 4, titulado “Locación”), imponiendo que si el destino de la locación es habitacional, no puede requerirse del locatario la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original. Además, en cuanto a los depósitos de garantía, se establece que será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación (o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior), en el momento de la restitución del inmueble; se autoriza una suerte de compensación entre el depósito y deudas por servicios públicos domiciliarios o expensas.

(iii) En el art. 1198, fijando el plazo mínimo de locación, cualquiera sea su destino y si careciera de plazo expreso y determinado mayor, en tres años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

(iv) En el art. 1199, estableciendo que el plazo mínimo legal no se aplica a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos superara los tres meses, se presumirá que no fue hecho con esos fines;

c) guarda de cosas;

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

(v) En el art. 1201, ordenando que el locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido, efectuando a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. Fue suprimida de esta norma la siguiente previsión: “Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.” Y se agregó a continuación lo siguiente: “En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlo por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato, se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.”

(vi) En el art. 1203, aclarando que ya no por caso fortuito o fuerza mayor sino por causas no imputables al locatario, éste se viera impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no pudiera servir para el objeto de la convención, podrá pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes.

(vii) En el art. 1209, indicando que el locatario no tendrá a su cargo el pago de las expensas comunes extraordinarias. Solo podrán establecerse a su cargo aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales a aquellos que se vinculan con los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

(viii) En el art. 1221, aclarando que la notificación de la resolución anticipada deberá ser cursada por el locatario al locador con al menos un mes de anticipación, y agregando que en las locaciones habitacionales, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al menos seis meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

(ix) En el art. 1222, se agrega como novedad el siguiente párrafo: “La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válido, aún si este se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo (10 días) o habiéndose verificado la extención por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial el más abreviado que establezcan sus leyes especiales. En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba las llaves del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.”

(x) En el art. 1351, se agrega como novedad el siguiente párrafo: “En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.”

2)También agrega una nueva regulación al régimen de la locación, como artículo 1204 bis, habilitando la compensación entre gastos y acreencias que se encuentren a cargo del locador con cánones locativos a cargo del locatario, naturalmente, previa notificación fehaciente al primero con el detalle de los mismos.

Se crea un nuevo artículo, numerado como 1221 bis, que prevé que en las locaciones habitacionales, dentro de los tres últimos meses de la relación, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo estando debidamente notificado, el locatario podrá resolver el contrato de manera anticipada sin pagarle la indemnización correspondiente.

Adicionalmente y bajo el título de “Regulación complementaria de las locaciones”, se agregan las siguientes previsiones:

(i) Garantía: en las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías: (a) título de propiedad inmueble; (b) aval bancario; © seguro de caución; (d) garantía de fianza o fiador solidario; (e) garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. Se agrega que el locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de 10 veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.

(ii) Ajustes: en los contratos de locación habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se podrán establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estatales (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA (para esto se exceptúa la aplicación al caso de la indexación prohibida por los arts. 7 y 10 de la Ley 23.928).

(iii) Consignación: si el locador de un inmueble se rehusara a cobrar el canon locativo según lo dispuesto por en art. 1208 del CCyCN, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las 48 horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los 3 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la Ley 25.345 y regulaciones del BCRA, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el GCBA y en su caso, el BCRA, estando los gastos y costas a cargo del locador.

(iv) Declaración ante la AFIP: los contratos de locación deben ser declarados por el locador ante la AFIP dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La AFIP debe disponer de un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará posible de las sanciones previstas en la Ley 11.683. Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda. Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la AFIP, a los fines dispuestos en este artículo, en los términos que esta autoridad disponga.

(v) Programa Nacional de Alquiler Social: se crea, con un organismo rector (Min. del Interior, Obras Públicas y Vivienda a través de la Sec. de Vivienda) y una serie de medidas de implementación detalladas todas en el artículo 19 del Título III.

(vi) Métodos alternativos de resolución de conflictos: el PEN, a través del área competente del Min. de Justicia y DDHH, en forma concertada con las provincias y la CABA, deberá realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.

(vii) Modificación de la Ley de Mediación: se sustituye su art. 6, eliminando la alternativa de la mediación prejudicial obligatoria para los casos de desalojos.

3) En nuestra opinión, esta reforma es en términos generales innecesaria e injustificadamente intervencionista, y en el orden particular de algunas cuestiones, de dudosa constitucionalidad.

La protección del locatario no puede darse a costa de afectar los derechos de raigambre constitucional del locador, ni violentando la propiedad privada, ni atentando contra la libertad general de pactar ni, menos aún en un país inflacionario como el nuestro, fijando cómo debe ser soportada la pérdida por la depreciación del precio.

Fuente: ABOGADOS.COM.AR — GUILLERMO LASALA — LASALA & ASOCIADOS (20–6–2020)

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