Cerca del mundanal ruido: cuáles son los pros y los contras de residir sobre las avenidas porteñas

A. BRAÑA PROPIEDADES
7 min readFeb 8, 2023

Habitar una vivienda sobre una arteria principal de un barrio o zona permite estar más cerca de áreas de servicios y transportes, pero tiene también sus desventajas. Qué ocurre con las cotizaciones. Corredores con y sin prestigio

La Avenida Riestra en Villa Lugano, otra arteria con fuerte movida comercial y que atrae a quienes eligen la zona para residir (Foto Gentileza: A. Braña Propiedades)

Mucha gente prefiere residir en las viviendas ubicadas sobre avenidas. Estas construcciones atraen por sus accesos y conectividad: en general pasan varias líneas de colectivos, el subte o el Metrobus. Y aunque pueden ser un poco más ruidosas que las calles laterales o las que se alejan, brindan la sensación de mayor seguridad y acceso a una amplia oferta de servicios.

Estas viviendas suelen estar cerca de arterias con mejor estado del pavimento e iluminación pública, un aceptable estado de veredas, comercios y vistas más abiertas, con mayor ingreso de luz natural, pues se construyen edificios con más altura que los que están están sobre corredores laterales.

Joaquín de Cristóbal, experto del mercado inmobiliario, comentó que vivir sobre determinadas avenidas tiene pros y contras. “Las ventajas que podemos encontrar dependen de la avenida que se trate, por ejemplo sobre la Avenida Alvear que es una de las más elegantes del país tiene un plus grande ya que no solo es una avenida de estilo parisino, sino que está cerca de locales de marcas prestigiosas y hoteles muy buenos, el tipo y características de los edificios también pesa mucho”, dijo aInfobae. La locación en Real Estate es muy importante por eso -subrayó- “depende mucho de la avenida que se trate: Quintana, Figueroa Alcorta, Callao y Del Libertador son algunas avenidas prestigiosas de la ciudad y eso es importante, también para los accesos y salidas, una cualidad importante”.

Otros beneficios, según expertos, es que las avenidas son verdaderos centros comerciales a cielo abierto, la movida gastronómica, de ocio y esparcimiento (complejos con salas de cine y juegos, teatros) y el movimiento constante dan una sensación de protección que no se encuentra en las calles o lugares más retirados y solitarios.

También hay desventajas. “Fundamentalmente el ruido y la contaminación del aire (hollín y smog) por la gran cantidad de vehículos y de transporte público que habitualmente circulan en las avenidas. En los últimos años se agregaron las motocicletas que las utilizan como vías rápidas para moverse por la ciudad”, detalló a Infobae Alejandro Braña Titular de A. BRAÑA PROPIEDADES, otro especialista del mercado inmobiliario.

También las marchas de protestas por distintos temas complican a quienes habitan sus hogares que dan hacia el frente del inmueble. Por ejemplo, los ubicados sobre la Avenida 9 de Julio, Corrientes, Avenida De Mayo, entre otras.

Son más cotizadas que otras

Expertos argumentaron que las viviendas construidas en edificios que dan hacia las avenidas son distintas.

Matías Vinelli, referente del mercado inmobiliario porteño, dijo a Infobae lo siguiente: “Tanto por metraje como en precio, los edificios sobre avenidas disponen de mayores sectores comunes para amenities. Suelen tener cocheras más cómodas. También es cierto que en edificios sobre calles hay mayor tranquilidad, sensación de barrio y menores costos de mantenimiento (por expensas y ABL)”.

Sobre si son más costosas que las que están en calles laterales, depende de qué avenida se trate. “Un edificio de departamentos ubicado sobre Avenida Corrientes entre Callao y el Bajo no ayuda a mejorar precio, al contrario. En cambio, el mismo tipo de inmueble sobre Avenida 9 de Julio o Belgrano, donde la oferta comercial no es tan intensa, puede mejorar el valor de tasación”, amplió Vinelli.

De acuerdo con algunos análisis, una vivienda sobre Avenida Santa Fe y Bulnes, de tres ambientes usado puede salir a razón de USD 3.000 a USD 3.400 por m2, y la misma vivienda, de 100 m2 con balcón, a tres cuadras entre las calles Bulnes y General Lucio Mansilla desciende un 10% su cotización.

“Hay ciertas avenidas donde los inmuebles residenciales sí tienen un mayor valor como Alvear, Del Libertador y Figueroa Alcorta, pero hay otras donde el precio puede ser menor, en especial si el inmueble está sobre una avenida con mucho flujo de gente, galerías y negocios donde esta situación puede atentar contra la tasación. Por ejemplo no es lo mismo un edificio de estilo francés en Avenida Santa Fe y Libertad que uno ubicado en la misma calle en su intersección con Coronel Díaz, y se aprecia más el inmueble residencial cuanto menos flujo de gente haya. Si fuera un inmueble comercial sería a la inversa”, aclaró De Cristóbal.

Las avenidas mas cotizadas son Del Libertador, Figueroa Alcorta, Alvear y Callao también. Los valores del m2 promedio arrancan en USD 2.500 y pueden trepar hasta USD 4.500 o USD 5.000, salvo algunas torres muy alta gama que pueden valer hasta USD 10.000 el m2.

En la otra parte de la ciudad, por ejemplo entre Villa Lugano y Mataderos, la Avenida Riestra es una de las más preciadas. Es atravesada por un pintoresco boulevard que divide ambas manos y además a la altura del 5700, en su intersección con la calle Murguiondo, se encuentra el histórico y tradicional centro comercial de la Estación del ferrocarril Belgrano Sur de Villa Lugano.

Hace poco se construyeron varios edificios allí. Los departamentos más nuevos de 2 ambientes tienen un valor promedio de USD 83.000 y los de 3 ambientes de similares características cuestan 110.000 dólares.

Departamentos altos vs bajos

En las avenidas y en zonas que dan hacia el río hay vistas panorámicas muy elegidas por la demanda. Esas torres son más cotizadas que otras que están en barrios que no tienen esa posibilidad.

Vinelli, amplió que “la Avenida de Mayo siempre es atractiva, aunque los departamentos suelen tener superficies importantes (más de 150 m2) y a la hora de vender suelen ser difíciles. Las cocheras no abundan y suelen comprarse sobre las calles transversales”.

Un departamento alto que da a una avenida vale más que uno que no tiene esa opción.

“Hay una regla en el mercado inmobiliario: los departamentos que están ubicados entre 1º y 2º piso y el último (salvo que cuenten con un gran balcón aterrazado) son los más económicos. Después del segundo nivel, en la medida que vamos ascendiendo en altura los valores van escalando entre un 3–5% aproximadamente”, precisó Alejandro Braña Titular de A. BRAÑA PROPIEDADES.

También coinciden en que el movimiento comercial de la avenida aporta en favor de la tasación del inmueble.

Alejandro Braña Titular de A. BRAÑA PROPIEDADES, concluyó: “Hoy el consumidor busca comodidad y tener todo a mano. Las obligaciones laborales de las personas hacen que por ejemplo lleguen tarde de sus trabajos y necesitan abastecerse en la compra diaria. Por eso muchos privilegian habitar sobre una avenida con servicios. Esas propiedades tienen un plus favorable en la cotización”.

Por José Luis CIERI

Fuente: DIARIO INFOBAE (29–1–2023)

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