Caso Remax: por qué se combate a las franquicias inmobiliarias
Un fallo ejemplar de la Inspección General de Justicia de la Nación pone en jaque a Remax Argentina. Otras marcas como Century 21, Sotheby’s o keymex correrían la misma suerte.
El primer paso para la profesionalización de nuestra tarea se dio en el año 1999 con la sanción de la ley nacional 25.028 que derogó la regulación existente a la fecha en el Código de Comercio de la Nación sobre el corretaje. Esa ley incorporó artículos a la ley nacional 20.266, estableciéndose definitivamente la necesidad de contar con un título universitario habilitante para el ejercicio del corretaje inmobiliario.
Este camino de profesionalización fortaleció en la Provincia de Buenos Aires a la Ley 10.973 (Ejercicio de la profesión de martilleros y corredores públicos) y su modificatoria 14.085 del año 2010. Esta ley (20.266) define al corredor inmobiliario en su Art. 34 inciso A diciendo que “pone en relación a 2 o más partes para la conclusión de negocios sin estar……” y como definición sería “toda persona en forma habitual y onerosa, intermedia entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de administración o disposición, participando en ellos mediante la realización de hechos o actos que tienen por objeto conseguir su materialización.”
Asimismo se establece que para ejercer el corretaje inmobiliario, se debe estar debidamente habilitado e inscripto en la matrícula correspondiente en el Colegio respectivo que también crea dicha ley, como ocurre en todas las provincias argentinas que tienen regulada la actividad del Corredor a través de sus leyes, delegando en los colegios el control de la matrícula y la potestad disciplinaria, entre otras disposiciones y obligaciones.
Es interesante remarcar que según ley 14.085, en el Capítulo III de las prohibiciones, art. 53 inciso J dice: “Está prohibido constituir sociedades con personas inhabilitadas para el ejercicio profesional” y en el inciso l dice: “Está prohibido actuar bajo otra denominación que no corresponda a nombre y apellido de los colegiados, salvo en los casos de sociedades legalmente constituidas en un todo de acuerdo a lo normado en la Ley Nacional 20.266 y sus modificatorias, donde se consignará en toda publicación, el nombre, apellido y datos profesionales de al menos uno de los colegiados en actividad que la integra”.
Queda en claro que los corredores inmobiliarios solo pueden asociarse con otros corredores inmobiliarios y no con una marca, una franquicia o un particular no matriculado.
Las profesiones no se franquician
Luego de una somera explicación legal que rige nuestra profesión, debemos agregar que “las profesiones no se franquician y son indelegables” (martilleros, corredores inmobiliarios, farmacéuticos, médicos, escribanos, bioquímicos, entre otros).
Ahora bien, yendo a lo que ocurre hoy día en nuestra Provincia de Buenos Aires y resto del país, en la práctica, todos aquellos martilleros/corredores inmobiliarios que están al frente de una “franquicia inmobiliaria” (llámese como se llame), transgreden las leyes antes mencionadas (prohibido asociarse con alguien que no es martillero/corredor), siendo pasibles de sanciones disciplinarias a través del Tribunal de Disciplina del Colegio departamental/judicial al cual pertenezca su matrícula.
El denunciado puede apelar la medida dictada por su Colegio Departamental ante Colegio de Martilleros y Corredores públicos de la provincia de Buenos Aires, y si en esa instancia es ratificada su sanción, le queda al denunciado la vía recursiva Judicial en lo Contencioso Administrativo y seguirla hasta la Suprema Corte en sus dos instancias.
Un fallo ejemplar
El reciente fallo emitido por la Inspeccion General de Jusiticia (IGJ) de CABA ordenando la disolución de la firma Remax Argentina S.R.L., alegando también que no podrá continuar en el país y, en consecuencia, deberá iniciar su proceso judicial de disolución y liquidación. La IGJ alegó que Remax Argentina S.R.L. se constituyó por parte de dos personas humanas para tener la franquicia principal de Re/Max International y, a partir de allí, subfranquiciarla a agentes y corredores inmobiliarios.
La IGJ entiende que la entidad estadounidense “ejerce indirectamente el corretaje inmobiliario eludiendo la legislación local” que establece imperativamente requisitos para esa actividad y se beneficia a través de Remax Argentina S.R.L. participando de los honorarios de las operaciones inmobiliarias intermediadas por los numerosos franquiciados. La exteriorización de la marca “Remax” por parte de esas subfranquicias genera en favor de éstas la falsa apariencia de pertenecer a un grupo económico, lo que las beneficiaria en base a publicidad engañosa, que a su vez, beneficia a la franquiciante, permitiéndole participar indirectamente de la operatoria, que no podría realizar por sí misma, en forma directa. Además, destaca que las personas humanas, directores de la S.R.L. no son agentes inmobiliarios, ni el objeto de Remax Argentina S.R.L. es ejercer esa actividad.
Los agentes inmobiliarios
Otro capítulo a tratar y que es tan delicado como lo mencionado ut-supra, es el tema de los llamados “agentes inmobiliarios” o vendedores de las inmobiliarias que trabajan bajo el método de franquicias.
Estos “agentes inmobiliarios”, apañados por Corredores inmobiliarios matriculados, que son sospechados de encubrir con su nombre y matrícula el accionar de los agentes que son personas no matriculadas que ejercen la profesión.
Delito encuadrado en el Código Penal en su art. 247, que dice: “Será reprimido con…………quien ejerciere actos propios de una profesión para que se requiere una habilitación especial, sin poseer título o la autorización correspondiente”, donde se hace usurpación de títulos y honores que no le correspondieren, en nombre del corredor inmobiliario habilitante de la oficina.
Hoy se analiza la forma de trabajo que llevan adelante dichos “agentes inmobiliarios” y los matriculados que los habilitan, en el marco de las franquicias en general que existen en la actualidad.
Es así que se descubre que en cada una de las oficinas de los mencionados corredores matriculados, trabajan numerosas personas denominadas “agentes inmobiliarios” que ejercen actos de corretaje.
Independientes, monotributistas
Estos “agentes” no son empleados en relación de dependencia con dichos corredores matriculados, sino que actúan de forma independiente, al punto de estar inscriptos como monotributistas y emiten facturas por su actuación.
En este tema se debe hacer una importante aclaración: todos los dependientes/empleados de los corredores inmobiliarios matriculados se rigen por el régimen laboral vigente a través de un contrato de trabajo, lo que determina que el empleador sea responsable por la actuación del dependiente, quien debe seguir las directivas de aquel.
El significado antagónico y excluyente de los términos “dependencia” e “independencia” pone claramente de manifiesto la relevancia de lo expresado.
Por eso es tan significativo tener presente que los denominados “agentes”, actúan de forma independiente, amparados por el matriculado, ejerciendo verdaderos actos de corretaje inmobiliario en la propia oficina de este (tasando, firmando autorizaciones de venta, asesorando, participando en el boleto de compraventa y acompañando a las partes al acto escriturario, cobra honorarios entre otros accionares) todos estos actos, son funciones indelegables del corredor matriculado, el que cumple esas funciones sin serlo (agente), infringe el art. 247 del CP antes mencionado.
Como conclusión de los datos y hechos objetivos relatados, se esclarece que los denominados “agentes” no tienen derecho a cobrar honorarios por imperio del art. 33 de la ley nacional 20.266 que dice: “aquellas personas no matriculadas que ejercen el corretaje de manera ilegal no tienen derecho a cobrar ninguna comisión o retribución”.
Es nuestra responsabilidad transmitir toda esta información a la comunidad y a las franquicias (que parecen no conocerlas), a los efectos de que no quede ninguna duda sobre el legítimo accionar desarrollado por los Colegios Profesionales, siendo una máxima indiscutible, que tiene la obligación de cumplir y hacer cumplir la ley y que ello no significa hostigar a nadie que respete el estado de derecho que rige en nuestro país.
Por Marcelo Babenco — Vicepresidente Cámara Inmobiliaria Provincia De Buenos Aires
Fuente: DIARIO AMBITO FINANCIERO (12–9–2020)
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