Cambios en los códigos para construir en la ciudad de Buenos Aires

A sólo dos años de aprobados el Código Urbanístico y el nuevo Código de Edificación, con tantos errores y desajustes, hubo que proponer cambios. Escribe Arq. Magdalena Eggers

A pesar de haber advertido las inconsistencias, las mismas no fueron escuchadas; y los profesionales de la construcción e inversores somos los que sufrimos las consecuencias: leyes que vienen y van, cambian las condiciones de juego en la que se mueven millones, al margen del tiempo que se pierde evaluando las constantes idas y venidas.

La modificación del Código Urbanístico reciente aprobada, que comienza a regir a partir del 4 de febrero próximo, retrotrae el trazado de las troneras en el pulmón de manzana, un apéndice necesario para los terrenos chicos y a veces muy perjudicial para los grandes.

Cuando se aprobó el Código de Planeamiento Urbano (anterior al actual Código urbanístico) no existían: se agregaron unos años más tarde con el objeto de conectar la mayor cantidad de lotes posibles con el pulmón de manzana. Tiempo después se sacaron y luego volvieron a agregarlos. Y así nos han acostumbrado. Cada cambio significa sumar o quitar cientos de m2 en un emprendimiento que ya puede estar en desarrollo de proyecto, o que tiene que esperar que se aplique concretamente para poder avanzar.

Esta vez se le agrega un condimento interesante, y es que debe respetar los edificios ya construidos para reintegrar una tronera real y no teórica, que solía encontrarse con un paredón o tapaba la conexión a los edificios construidos bajo esas lógicas. Articulado a su vez con las futuras construcciones en linderos no consolidados, a los que se condiciona su futura ocupación para seguir garantizando espacios urbanos decorosos.

La mala noticia es que depende de la interpretación del funcionario, ya que no se establecieron reglas claras para resolverlo –algo muy difícil de lograr en algunos casos, que limitarían la creatividad innata de los arquitectos– y la idea de determinar su conformación manzana por manzana parece muy lejana.

Respecto de algunos reclamos de los desarrolladores, como ajustar la altura en las zonificaciones USAM para que permita 5 pisos altos completos, la de USAB2 para que la planta baja pueda tener 3 m de altura, o permitir la llegada de ascensor a las azoteas con terrazas verdes, fueron escuchados. Otros, como reducir la exigencia de módulos para bicicletas, o exceptuar de cocheras en zonas que no las justifican, sobre todo teniendo en cuenta las políticas de movilidad sostenible que se están aplicando en el mundo entero, quedaron sin atender.

Por otra parte, el código de Edificación también requiere un ajuste urgente, ya que el aprobado hace 2 años destrozó 76 años de evolución convirtiendo la norma en un caos. Y sumado a la experiencia de estar un año encuarentenados, que obliga a repensar los espacios construidos, la propuesta de reformularlo parece ineludible.

Ya se aprobó en primera lectura un esbozo, esperemos que en la audiencia pública que se plantea para el 10 de marzo próximo, las propuestas estén a la altura de las circunstancias.

Mientras tanto en el sector de desarrollos inmobiliarios seguimos jugando a la ruleta. Esperemos que nos toque el número al que apostamos.

Principales cambios en el Código Urbanístico:

1.

Vuelven las troneras, salvo cuando cerca de las esquinas existen edificios consolidados, que se determinará la conexión con el pulmón manzana por manzana.

2.

Se modifica la altura para USAM, que pasa de 16,50m a 17,20m. De esa manera permite hacer PB + 5 pisos + 2 retiros

3.

Se modifica la altura para USAB2, que pasa de 11,20 a 11,60m. De esa manera permite una PB de 3 m de altura libre.

4.

Sobre el plano límite se podrá sobresalir con sobrerrecorrido y sala de máquinas de ascensor, tanques de agua, instalaciones de acondicionamiento, y caja de escalera. En las alturas menores esa saliente podrá tener 2,50 m en lugar de 2 m.

5.

En caso de proyectar cubiertas o terrazas verdes (50% de la superficie como mínimo) y/o instalación de paneles solares, se permite sobresalir el perfil edificable con parada de ascensor y rellano, sala de máquinas, tanque de agua y caja de escalera (en caso de USAB en 4,20 m y 6,40 m para el resto).

6.

Se elimina la obligación de dejar fondo libre en los terrenos de más de 22 m de profundidad si no necesitan ventilar a espacio urbano

7.

Se vuelve al trazado de pulmón en las manzanas atípicas de 4 lados (en la versión actual no requieren pulmón)

8.

Se puede equiparar la LFI de los linderos si son edificios consolidados (en la actualidad deben exceder la altura del distrito)

9.

Se permite ocupar el pulmón de manzana con cocheras sólo en primer subsuelo cuando es requisito obligatorio (con consulta al Consejo)

10.

Para el cálculo de cocheras requeridas se toman superficies de uso y no cubiertas totales

11.

Se permiten estudios y oficinas sin limitación en cualquier lugar de la ciudad (antes se encontraban limitadas en GM1 y GM2)

Arq. Magdalena Eggers

Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (28–1–2021)

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