Cómo se usa el blanqueo para la compra de inmuebles usados

A. BRAÑA PROPIEDADES
9 min readFeb 7, 2023

La ley 27.701 dispuso que la adhesión en el régimen de exteriorización permite destinar el dinero no declarado a la compra de un inmueble para vivienda. Han quedado afuera de este blanqueo los inmuebles a estrenar, ya que es condición que el inmueble que se adquiera haya sido habitado con antelación.

Hay tiempo para adquirir el inmueble hasta el 31 de diciembre de 2024 y el plazo para declarar en el blanqueo caduca el próximo 17 de agosto.

El costo de los Fondos ingresados al blanqueo depende de la fecha en que sean declarados: en la actualidad estamos en el plazo desde el día 90 y hasta el 180 desde que rige la ley y la alícuota es del 10%. Este período finaliza muy pronto: el 22 de febrero de 2023.

Los Fondos ingresados desde el día 180 al 360 de entrada en vigencia la ley, la alícuota será del 20% y esa etapa se encuentra vigente hasta el 22 de agosto de este año.

En el Congreso se encuentra demorado otro, y uno más, blanqueo con el argumento de ser una salida al teórico intercambio de información firmado con Estados Unidos. Lo que es claro, es que un país no puede funcionar con blanqueos periódicos que termina desnaturalizando sus fines y objetivos.

En la ley de presupuesto para este año 2023, se incorporó la posibilidad de usar el blanqueo que había salido en 2022 para la construcción, en este caso para la adquisición de inmuebles usados, con cualquier tipo de moneda, por parte de personas humanas y jurídicas.

La ley 27.701 dispuso que la adhesión en el régimen de exteriorización, permite destinar el dinero no declarado impositivamente para la compra de un inmueble destinado a vivienda del que se inscribe y su familia.

Otro destino que acepta el blanqueo es poder alquilar el inmueble, por 10 años, con el mismo destino de vivienda. En este último caso, se pone requisito que el locatario no debe ser titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción de la titularidad.

El valor de compra que se autoriza es de aproximadamente hasta 640 mil dólares, que es equivalente al monto de dos mínimos exentos de vivienda para Bienes Personales vigentes para el año 2022. Hay tiempo para adquirir el inmueble hasta el 31 de diciembre de 2024 y el plazo para declarar en el blanqueo caduca el próximo 17 de agosto.

El dinero que se destine a realizar la compra del inmueble deberá quedar depositado en una cuenta especial hasta que se realice la operación de compra. La declaración jurada podrá presentarse hasta el 31 de marzo de 2025, o hasta el sexto mes de realizado el último pago del inmueble.

Es un blanqueo que corresponde a inmuebles usados, definidos por el decreto 18 de este año, como aquellos bienes que previamente a la adquisición por parte del declarante de los fondos hubiesen estado habitados o afectados a arrendamiento, uso, usufructo, habitación, anticresis, superficie u otros derechos reales. Deja afuera a los inmuebles a estrenar.

El procedimiento de blanqueo para comprar inmuebles usados

La AFIP, por medio de la resolución general 5315, reglamentó el procedimiento del blanqueo determinando para que las personas que adhieran informen en el servicio denominado ‘Régimen Informativo Normalización’, que funciona en la página su página Web los fondos a afectar a la adquisición de inmuebles usados, junto con la siguiente información:

  • a) Datos del inmueble que se adquiere.
  • b) Datos de los titulares vendedores a los que se transfirieron los fondos.
  • c) Afectación que se otorgará al inmueble: casa habitación propia o locación con destino a casa habitación de los locatarios.
  • d) Monto destinado a la adquisición. El valor de adquisición del inmueble debe ser igual o inferior a 2 veces el importe exento para la vivienda, que está establecido en la ley de Bienes Personales, vigente al 31 de diciembre del período fiscal inmediato anterior al de la adquisición (en este caso el correspondiente al año 2022).

Se define inmuebles usados a aquellos que, con carácter previo a la adquisición por parte del declarante de los fondos, hubiesen estado habitados o afectados a arrendamiento, uso, usufructo, habitación, anticresis, superficie u otros derechos reales. El contrato de locación de un inmueble que se destina a alquiler con posterioridad a la compra, deberá encontrarse inscripto ante la AFIP. Asimismo, deberá consignarse en el contrato el destino de casa habitación a otorgar al inmueble.

En caso de que los fondos declarados sean afectados a la adquisición de inmuebles usados destinados a casa habitación del declarante y su familia o a locación con el mismo destino, las transferencias que se efectúen desde la ‘Cuenta Especial”, deberán tener como destino, exclusivamente, las cuentas de los titulares enajenantes de los inmuebles.

Modificación del régimen de información

Para el régimen de información conocido como Código de Transferencia de Inmuebles (COTI) se debe Informar sobre las personas que hayan declarado voluntariamente tenencia de moneda a aplicar a la adquisición de inmuebles usados, los siguientes datos: Clave Bancaria Uniforme (CBU) de la ‘Cuenta Especial de Depósito” que se encuentra prevista en el blanqueo.

En caso que parte de los fondos destinados a la adquisición provengan de otras formas de cancelación, como efectivo, permuta, dación en pago, se debe informar tal circunstancia y en su caso la CBU de la cuenta de origen respectiva, y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble. El comprador aportará los datos mencionados y se dejará constancia de ellos en los documentos que se suscriban.

Por otro lado, en el régimen de información que deben presentar los escribanos se tienen que informar los siguientes datos:

  • 1) Clave Bancaria Uniforme (CBU) de la cuenta “Cuenta Especial de Depósito”, cuando se trata de compra de inmuebles usados.
  • 2) Monto de los débitos efectuados en la “Cuenta Especial de Depósito” de procedencia de los fondos que se destinan a la compra de inmuebles usados.
  • 3) Con motivo de la compraventa el comprador aportará los datos mencionados y se dejará constancia de ellos en la escritura que se suscribe.

El servicio denominado “Régimen Informativo Normalización” estará disponible en el sitio de la AFIP, desde el 1 de julio de 2023, a fin de permitir a los sujetos que adhieran al Programa informar la afectación de fondos destinados a la adquisición de bienes inmuebles usados.

Qué establece el blanqueo original al que se le suman los inmuebles usados

Para esas inversiones se proponen dos beneficios para Bienes Personales, otro para el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y un tercero relacionado con el Impuesto a las Ganancias.

El blanqueo original alcanzaba a las obras de construcción privadas nuevas (construcciones, ampliaciones, instalaciones, etc.) que se realicen en el país desde el 12 de marzo de 2021, y para las que, a esa misma fecha, poseen un grado de avance inferior del 50%. Se exime por dos años en Bienes Personales el valor de esas inversiones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022, inclusive. A esto ahora se suma las inversiones en inmuebles usados.

La exención comprende a los bienes que, al 31 de diciembre de cada año, representa la inversión en los proyectos inmobiliarios sea de manera directa o efectuada a través de terceros, cualquiera sea la forma jurídica y contrato adoptado para materializar la inversión. Otra condición es que las inversiones se realicen con fondos en moneda nacional oportunamente declarados y/o provenientes de la realización previa -mediante la aplicación transitoria de compra de títulos públicos nacionales- de moneda extranjera que fue declarada.

El segundo beneficio que da el proyecto consiste en que los inversores podrán computar como pago a cuenta de Bienes Personales, el 1% del monto de las inversiones en construcción realizadas. Si queda un saldo a favor, que no pudo descontarse, el mismo no se pierde pudiendo computarse en las dos liquidaciones que vencerán en el 2021 y en 2022.

Las inversiones posteriores de esa fecha se podrán considerar para el vencimiento del 2021 y para el año 2022.

Adicionalmente, se propone un diferimiento del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del Impuesto a las Ganancias para las personas físicas y sucesiones indivisas que transfieran, hasta el 31 de diciembre de 2022, los inmuebles a constructoras o empresas que desarrollen proyectos inmobiliarios.

Para determinar la base imponible en el Impuesto a las Ganancias que se difiere el costo de adquisición, que se compara con el precio de venta para obtener el resultado, será actualizado por inflación utilizándose el IPC que publica el INDeC.

Las personas físicas y las sociedades podrán declarar pesos y dólares, del país y los que estén en el exterior — que no estén declarados impositivamente — a partir del 12 de marzo y por 120 días posteriores. Luego de ser declarados, esos fondos tendrán que depositarse en una cuenta bancaria especial.

El costo del blanqueo

El costo del blanqueo, que surgía de la ley original y que había sido postergada, calculado sobre el importe declarado, está determinado en función de la fecha de ingreso de la tenencia que se declare en la cuenta especial, aplicándose las siguientes alícuotas:

1) Fondos ingresados desde que rige la nueva ley y hasta los 90 días posteriores: 5%. Esta etapa ya se encuentra finalizada el 22 de noviembre del 2022.

2) Fondos ingresados desde el día 90 y hasta el 180 desde que rige la ley: 10%. Este período finaliza muy pronto: el 22 de febrero de 2023.

3) Fondos ingresados desde el día 180 al 360 de entrada en vigencia la ley: 20%. Se encuentra vigente hasta el 22 de agosto de este año.

Para determinar la base imponible se considera la cotización del dólar Banco Nación (tipo comprador) del momento en que se deposita la moneda extranjera en la cuenta especial.

Beneficios por blanquear

El dinero declarado en el blanqueo quedará eximido de todos los reclamos impositivos que pudiera realizar la AFIP y de las sanciones previstas en la Ley Penal Cambiaria y Aduanera. No quedan eximidas las sanciones vinculadas con las infracciones por lavado de dinero, financiamiento del terrorismo y de los otros delitos previstos en leyes no tributarias. Tampoco quedan liberadas las sanciones impositivas vinculadas con retenciones o percepciones practicadas, pero no fueron ingresadas.

No podrán ingresar al blanqueo los declarados en quiebra, los condenados por delitos, los que ejerzan o hayan ejercido la función pública, en cualquiera de los Poderes del Estado nacional, sus cónyuges, convivientes y sus parientes en el segundo grado de consanguinidad o afinidad ascendente o descendente.

En el Congreso se encuentra demorado otro, y uno más, blanqueo con el argumento de ser una salida al teórico intercambio de información firmado con Estados Unidos. Lo que es claro, es que un país no puede funcionar con blanqueos periódicos que termina desnaturalizando sus fines y objetivos.

Por José Luis CETERI

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Fuente: DIARIO IPROFESIONAL (6–2–2023)

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