BALANCE DEL AÑO 2022 PARA EL MERCADO INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

La caída de los valores de publicación y ofrecimiento de los inmuebles pareciera no tener piso. Llevamos 14 trimestres consecutivos registrando bajas en los valores que se solicitan por los inmuebles.

La cantidad de escrituras, a pesar de una leve recuperación, sigue dentro de los niveles más bajos de la historia del mercado inmobiliario, incluso tomando cualquiera de las mayores crisis económicas de nuestro país -sin contar la pandemia- (Tequila, 2001, 2009, 2019)

Ante un escenario desafiante en lo macroeconómico y a las puertas de un año electoral (esto es, periodos donde históricamente aumenta la tensión cambiaria), no vemos condiciones para una recuperación de la demanda. Por este motivo, es difícil vislumbrar un aumento significativo en el volumen de las operaciones en 2023; el sector probablemente se mantenga en línea con lo que fue el 2022.

• En el mes de noviembre se realizaron 3.369 escrituras en CABA (+18,5% interanual y 13,3% mensual). El total acumulado de escrituras hasta noviembre fue de 29.500 y significó un crecimiento interanual de 15,9%. Sin embargo, dicho valor se encuentra por debajo del promedio del periodo 2017–2019 (-35.5%) y también de cualquiera de las mayores crisis económicas de la historia -sin contar la pandemia- (Tequila, 2001, 2009, 2019).
• La oferta de inmuebles en venta en la Ciudad de Buenos Aires se mantiene en niveles históricamente elevados aunque ya hay signos de que el stock no sigue creciendo e, incluso, podría estar comenzando a disminuir. En este sentido, Zonaprop sumó una cuarta baja interanual. El stock disponible de departamentos en este portal promedió las 98.352 unidades (-17,9% i.a. y -12,1% respecto de noviembre), mientras que en Argenprop el promedio fue de 87.500, 0,6% más que en el mismo mes del año anterior y 0,6% menos con relación a noviembre. Desde nuestra perspectiva, la caída se explica principalmente por un proceso de depuración de cartera y por la baja de avisos de las inmobiliarias, más que a una reactivación.
• El stock total de inmuebles se encuentra cercano a las 155.000 unidades y sólo se vendió un 2,2% de lo ofertado en noviembre. Al nivel actual de demanda, se requerirían entre 3,7 y 4,1 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA debido al exceso de oferta, cuando el promedio histórico solía ser cercano a los dos años.
• Los valores de publicación de los inmuebles continuaron mostrando caídas interanuales. Según Reporte Inmobiliario, en noviembre los valores descendieron un 7% interanual y acumularon 14 trimestres de baja; es decir que también mostraron una nueva aceleración en ese sentido. Por su lado, para ZonaProp en noviembre los valores de publicación exhibieron una caída de 6,6% i.a y los de MercadoLibre, 6,9% i.a.. En la clasificación por segmento, los departamentos usados lideraron la baja -8% menos respecto de noviembre de 2021- muy por encima del descenso observado en los valores de los inmuebles a estrenar (-4,7% i.a.) y en las unidades de pozo (-2,5% i.a.).
• Persiste el sinceramiento de los valores de publicación de los inmuebles. La brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos viejos y nuevos se ubicó en 6,3% en diciembre.
• Por el lado de las expectativas, la predisposición a la compra de automóviles y casas en la CABA medida por el ICC de la Universidad Di Tella en diciembre mejoró en 77% respecto de noviembre y un 14,8% con relación a noviembre de 2021 y se posiciona de nuevo en niveles cercanos al promedio histórico. Por otra parte, la cantidad de búsquedas en portales tuvo una baja de 4,2% mensual en noviembre y, sin embargo, presentó una suba de 7,7% interanual.
• Ante un escenario desafiante en lo macroeconómico y a las puertas de un año electoral (esto es, periodos donde históricamente aumenta la tensión cambiaria), no vemos condiciones para una recuperación de la demanda. Por este motivo, es difícil vislumbrar un aumento significativo en el volumen de las operaciones en 2023; el sector probablemente se mantenga en línea con lo que fue el 2022.

Fuente: El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables, en un tiempo de oportunidades. (14–1–2023)

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C. P. I. Alejandro BRAÑA

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