Bajaron los precios de las viviendas, pero se mantiene la disyuntiva entre comprar o esperar

Las cotizaciones de las usadas cayeron 30% y a estrenar 12% promedio respecto de dos años atrás, aún así cuesta concretar ventas. El mercado de viviendas usadas está sobre ofertado en CABA, hay más de 119.000 unidades en cartel. Qué sugieren los expertos. Todos los costos en una compra-venta

En un escenario recesivo vigente desde hace más de tres años donde también se coló la problemática de la pandemia, el mercado inmobiliario mantiene desacoples que inquietan tanto a los protagonistas del Real Estate como a quien quiere vender o comprar una propiedad.

Hasta el momento se registraron bajas que oscilan en CABA y Gran Buenos Aires entre el 25 y 32% según los barrios o zonas en el mercado del usado y entre el 10 y 20% en los segmentos a estrenar o de las unidades que aún están en obras en pozo, en comparación con dos años atrás.

Existen dudas sobre si los valores habrán llegado a su piso, porque algunos especialistas argumentan que el descenso se habría estabilizado, al menos entre enero y el presente. Por ejemplo, un informe de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre confirmó que no hubo variación en las cotizaciones y que en casas de buenas prestaciones en la zona norte, sur y oeste del GBA hubo un incremento en las valuaciones de casi 2% entre diciembre 2021 y febrero.

Las dudas de los propietarios es si conviene aceptar los valores de cotizaciones actuales entendiendo que los precios no seguirían bajando, y desde el lado comprador, si es aconsejable esperar o realizar contra ofertas agresivas apelando a lograr mayores quitas que las que cifras que se publican en los portales especializados.

Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, dijo a Infobae, luego de una pronunciada disminución en los precios, “no veo que los vendedores consoliden una baja mayor, aunque sí puede pasar en algunos casos que se puede escuchar un nivel de contraoferta mayor al habitual. Recibimos un escenario distinto al de otras crisis, donde la mayoría de los vendedores no tiene una necesidad desesperante de vender ya que no hay (en su mayoría) deudas hipotecarias y otro tipo de préstamos en moneda extranjera, como si pasaba en otros tiempos económicos adversos donde la devaluación del precio de la propiedad fue muy significativa (como en 2001)”.

Uno de los motivos que hoy detiene la intención de compra, argumentan desde el sector, es la duda sobre bajas adicionales en los precios. El mercado inmobiliario tuvo un ajuste respecto a los valores de 2019 y si bien existe una gran sobre oferta (cerca de 119.000 unidades usadas en venta sólo en CABA), parece poco probable que haya una baja adicional significativa en los precios a futuro.

Eduardo Stulich, director de mercado residencial de Soldati, comentó a Infobae que “el comprador hoy tiene la posibilidad de encontrar muy buenas propiedades a un precio adecuado. En cuanto a las contraofertas, si la propiedad tiene un precio ajustado a la realidad actual, el porcentaje de negociación no supera un 8% o 9%. El sinceramiento estaría llegando a su final”.

Una señal

Especialistas coinciden en que difícilmente sigan bajando los precios en el mercado del usado y esta es la señal de que para los compradores es un buen momento para cerrar una operación, sobre todo quien dispone de los dólares en mano.

“El dueño de la propiedad que por motivos impostergables precise realmente vender, lo va a hacer, porque es poco probable que los valores se recuperen en el corto plazo; y hoy tener los inmuebles alquilados no son una opción atractiva para los propietarios”, destacó a Infobae Juan Bautista Arnaude, director de la inmobiliaria Arnaude Brokers.

En cuanto a las locaciones están en tratativas, de hecho la próxima semana habría una reunión entre representantes del Gobierno nacional y las cámaras sectoriales que integran la Mesa de Vivienda, en donde se buscará avanzar en una agenda común para reformular o derogar lo que trajo polémica desde que ingresó en vigencia la nueva Ley de Alquileres 27.551. Desde julio último los alquileres aumentaron más de un 52% en CABA y más del 67% en el GBA. Infobae anunció cómo serían las posibles medidas que vienen: Alquileres: qué medidas analiza el Gobierno y cuándo se definirían los cambios a la ley.

Qué recomiendan en el mercado

Ambas partes (vendedor/comprador) saben hoy que cerrar una operación sólo se concreta si hay una real oportunidad. Y que sólo se están haciendo en promedio 3.500 escrituras por mes en CABA, cuando el promedio para un año sin recesión es de 8.000 registros.

Arnaude explicó que ante la sobreoferta de inmuebles existente, “quien logra vender es por precio y es un afortunado porque hay mucha competencia de inmuebles en venta. Por otro lado, el comprador cuenta con la ventaja de comparar y elegir, y eso le da el poder de hacer valer mejor su dinero”.

Por su lado, la familia que quiere mudarse para mejorar su calidad de vida no va a seguir esperando, porque lo que pierde son años de esa modalidad que quiere ganar. Sin embargo, las inversiones y la apreciación del metro cuadrado también están relacionadas al rumbo económico y político.

“Si vamos a la profundización de un modelo que defiende a rajatabla la propiedad privada, incentiva el inversor y que brinda previsibilidad veremos un mercado inmobiliario y de la construcción muy próspero. Pero si el camino es el inverso, las perspectivas obviamente van a ser negativas. Todo esto el inversor, el comprador y los constructores lo tienen muy en cuenta, aunque es posible que cada uno con diferentes hipótesis”, amplió Diego Migliorisi.

Qué se paga y cómo son los acuerdos

Al momento de firmar la compra venta de una propiedad, de honorarios inmobiliarios en CABA al comprador se le cobra un 4% y al vendedor entre el 1% y 2%. En provincia de Buenos Aires es del 1,5% al 3% a cargo de cada parte. Otros gastos aproximadamente para el comprador en CABA son el 1,8% de Impuesto de Sellos (según la jurisdicción y si posee otra propiedad).

Mientras que los gastos de escrituración deben estar a cargo del comprador que abona la tasa de inscripción y el aporte notarial, que oscila entre un 0,6% hasta un 0,8%; honorarios escribano, 2%, aunque este porcentaje lo pueden acordar con el propio profesional. Y entre 0,6% y 1% por los certificados que se pidan de la vivienda.

“Otros cargos que deben afrontarse, para el vendedor en CABA es el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que representa el 1,5% de la valuación de la unidad. No rige en el caso de la vivienda única”, amplió Juan Arnaude.

Los tiempos de las transacciones

Las operaciones que se realizan en estos días son mayormente de consumidores que vienen postergando su necesidad de cambio y encuentran propiedades que cubren sus expectativas a un precio más conveniente que antes de la pandemia de Covid-19.

Eduardo Stulich detalló que “algunas operaciones se hacen con permuta de propiedades, entregando como parte de pago una de menor valor. Se requiere que el vendedor encuentre atractivo en recibir esa vivienda y al valor correcto de mercado”.

Hay casos en que el vendedor acepta en parte de pago recibir algún otro inmueble de su interés. Por ejemplo: un cliente que necesita vender su campo está receptivo a recibir metros en desarrollos inmobiliarios. Este tipo de propuestas pragmáticas y creativas (por supuesto con un sentido de realidad en los valores pretendidos), son las que hoy pueden contribuir a dinamizar el mercado.

El otro escenario es el de los departamentos en proceso de construcción, donde existen multiplicidad de formas de pago, incluso iniciando con un 5% y el saldo coordinar. También existen planes de pago a 10 años, lo importante para los desarrolladores es realizar la venta para luego seguir construyendo y seguir invirtiendo.

Desde el sector informaron que una propiedad puede durar bastante en el mercado, hace unos 5 años atrás, como mucho se vendía en 18 meses, pero desde 2019 a la fecha sigue habiendo viviendas publicadas que debieron ser re tasadas o cambiar de inmobiliarias porque cuesta comercializarlas.

Desde el sector para que mejore la situación se espera por el regreso de los créditos. En el Congreso de la Nación hay un proyecto que debería tratarse desde marzo para la generación de una Agencia Hipotecaria que destine planes ajustados por aumentos paritarios y no por inflación como fueron los UVA.

Por José Luis CIERI

Fuente: DIARIO INFOBAE (13–2–2022)

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