Armando Pepe: “Desde 2018 hasta ahora las ventas de inmuebles vienen en caída libre”
Las propiedades no han bajado sus precios, dijo, y “los compradores están expectantes por la inestabilidad económica, política y emocional que estamos viviendo”. Indicó que con el blanqueo “va todo muy lento”.
La pandemia agrava la difícil situación que atraviesa el mercado inmobiliario. La caída de la venta de inmuebles y la histórica falta de crédito hipotecario son algunos de los problemas que enfrenta el sector. La pandemia y los cambios de hábitos laborales llevaron a que, por el ejemplo, el microcentro sea hoy casi “una ciudad fantasma”. En este sentido, Armando Pepe, titular del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), señala que presentaron una propuesta a las autoridades porteñas para reconvertir oficinas y hoteles. Asimismo, a través de un proyecto de Ley ya presentado se busca solucionar el serio problema de los alquileres. A continuación los aspectos salientes del reportaje concedido a Ámbito.
Periodista: Los alquileres de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires, se incrementaron un 54 % y un 56% en promedio para las unidades de 2 y 3 ambientes respectivamente, según Reporte Inmobiliario y por otro lado la rentabilidad para el dueño es muy baja. ¿Esta situación tiene algún punto de solución?
Armando Pepe: Existen otras fuentes que indican que en 2020 los valores de los alquileres tuvieron un incremento del 67%. Esto, sin duda, es producto de la puesta en vigencia de la Ley de Alquileres el 1° de julio del año pasado, la cual obliga a hacer contratos por 3 años y ajustar una sola vez por año en base a un índice publicado por el Banco Central (situación que escapa a las funciones de la entidad monetaria), lo que implica que los segundos y terceros años son un salto al vacío tanto para inquilinos como para propietarios. Este problema tendría solución si se modifican esos dos artículos de la Ley de Alquileres, para lo cual ya existe un Proyecto presentado por nuestro Colegio a través del Diputado Álvaro González. Los cambios que proponemos son la vuelta a los contratos por 24 meses y la eliminación del Índice del BCRA para que los ajustes vuelvan a ser un acuerdo entre las partes, como venía siendo los últimos veinte años.
P.: ¿Cómo está la venta de departamentos en AMBA, sigue la migración hacia casas?
A.P.: En la Ciudad de Buenos Aires, que es el ámbito desde el cual podemos hablar desde nuestro Colegio, desde 2018 hasta ahora las ventas vienen en caída libre, bajando año a año. En 2019, el Colegio de Escribanos de la Ciudad dijo que había sido el peor año de la historia, pero el 2020 fue mucho peor (basta como ejemplo que en abril del año pasado solo hubo seis escrituras realizadas en la Ciudad).
En cuanto al Gran Buenos Aires, la información que tenemos de parte de colegas que venden terrenos en countries y barrios cerrados es que han tenido un repunte en las ventas de este tipo de propiedades. Esto fue, en parte, producto de la baja del precio de la construcción, que en septiembre de 2020 estaba en U$S 450 el metro cuadrado. Esto hizo que la gente (sobre todo, quienes tienen hijos) comprara terrenos y buscara construir casas lo más rápido posible para irse a vivir a un lugar con aire y sol, para vivir de una forma distinta.
P.: ¿Están bajando los precios de las propiedades?, ¿en qué tipo de unidades?
A.P.: Las propiedades no han bajado sus precios. Existen informes que hablan de una baja promedio del 6–7%, pero esto no se ve reflejado en la realidad. Las propiedades que se ven en los portales mantienen en general los mismos precios del año pasado. Lo que baja los precios es la ley de oferta y demanda. Lo que nosotros hemos visto de las operaciones firmadas el año pasado ha sido una reducción de entre el 20 y el 25% de los precios de lista, pero no es algo generalizado, sino solo si los propietarios aceptan esa reducción. Hay propietarios que no aceptan contraofertas porque no tienen la necesidad de tener el dinero para concretar otra operación. Los casos en los que los precios bajan son, justamente, aquellos en los cuales los propietarios ya tienen ese dinero destinado a otra cosa (sea guardarlo en el “Colchón Bank”, a seguir manteniendo su Pyme o a comprar otro inmueble). Depende de esa necesidad que haya contraofertas y reducciones de precio o no.
P.: ¿Cuál es la demanda actual en materia de compras y ventas?
A.P.: En este primer cuatrimestre la demanda de propiedades para compraventa está muy lenta en Capital. Los Corredores solo estamos haciendo operaciones a las que llamo “De Registro Civil”: compran las parejas que se casan, los que se separaron durante la pandemia y tienen los medios para comprar una nueva propiedad o las parejas que van a tener hijos y necesitan mudarse a un lugar más grande. El resto de los compradores están expectantes, no tanto por el precio de las propiedades, sino por la inestabilidad económica, política y emocional que estamos viviendo.
P.: ¿Cree que la ley de Blanqueo para la construcción ayudará al sector?
A.P.: La realidad es que, en la práctica, el Blanqueo no está funcionando, porque aquellos que tienen sus fondos en el exterior los van a seguir manteniendo allá aunque eso signifique pagar más impuestos. Aún no se han visto operaciones importantes a raíz del blanqueo, aunque sí se han hecho algunas operaciones más pequeñas, pero tampoco tantas como se esperaba. Va todo muy, muy lento.
P.: ¿Hay demanda de viviendas en pozo? ¿A cuánto está el valor del metro cuadrado?
A.P.: El año pasado hubo operaciones en proyectos de pozo, porque la mecánica de pagar una pequeña parte en dólares y el resto en cuotas mensuales en pesos para al final tener un inmueble en dólares es muy beneficiosa para los compradores. De todas maneras, no podemos decir que la demanda en este tipo de proyectos esté en niveles récord, más aún ahora que el costo de la construcción se está recuperando (se encuentra alrededor de U$S 800 por metro cuadrado), por la escasez de materiales.
P.: ¿Cómo está el mercado de oficinas?, ¿es cierto que numerosas empresas se están desprendiendo de alquileres de oficinas?
A.P.: El mercado de oficinas está totalmente paralizado. El Microcentro parece una ciudad fantasma, con una la impresionante cantidad de locales que dependían de esa gente que iba a la oficina, vacíos (hay cuadras en las que uno ve 14 o 15 locales vacíos).
Desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios hemos presentado a través del COPE (el Consejo de Planeamiento Estratégico de la Ciudad), donde tenemos un lugar en la Comisión Directiva, un Plan de Reconversión del Microcentro de la Ciudad. Estamos trabajando en eso con el área de Planeamiento del GCBA, porque implica un gran trabajo (por ejemplo, modificar los reglamentos de copropiedad de los edificios, que están regulados por el Código Civil y que, al día de hoy, obliga a la unanimidad entre los copropietarios para cambiar el destino de un edificio). Es un proceso lento, pero se está trabajando en eso.
P.: ¿En qué consiste el de reconversión del Microcentro que le presentaron a la Ciudad?
A.P.: El Plan presentado para reconvertir el Microcentro propone que los edificios de oficinas se puedan convertir en hostels, viviendas o residencias universitarias. Obviamente, se prevé la posibilidad de que los edificios continúen funcionando como oficinas, pero lo importante es poder brindar a los propietarios la posibilidad de modificar el uso. Habrá edificios que puedan tener esa reconversión y otros que no, dependiendo de la tipología de los edificios o la cantidad de pisos.
Otra de las propuestas que tenemos para la Ciudad, pero que puede ser sumamente útil específicamente para ayudar a revitalizar el Microcentro es la eximición del 50% de Ingresos Brutos y ABL por tres años a todos los comercios que firmen nuevos contratos de alquiler.
P.: ¿Cuál sería el destino de esa oferta de vivienda?
A.P.: Las viviendas que se hagan en el Microcentro podrán ser para alquilar o para venta. El Microcentro puede funcionar muy bien como zona para residencias universitarias o para departamentos chicos.
Ojalá se pudiera avanzar en la posibilidad de brindar créditos para que estas reformas puedan hacerse una vez que el plan esté aprobado. Pero, lamentablemente, no hay dinero disponible para brindar créditos. Y eso es un gran problema, porque hay propietarios de edificios enteros de oficinas a los que les gustaría hacer la reconversión, pero no tienen los fondos necesarios para llevar las reformas a cabo. Y, estamos hablando que en el Microcentro hay alrededor de 220.000 metros cuadrados de oficinas.
P.: ¿Cuál es la situación de los locales a la calle, aumentó mucho la oferta de venta? ¿Han bajado los precios de alquileres y venta?
A.P.: La oferta de locales aumentó de forma sideral y, con las nuevas restricciones, sin dudas se sumarán muchos más a esa oferta (que es, en su gran mayoría, de alquiler, porque son muy pocos los dueños que ponen en venta locales). Se puede decir que los precios han bajado, pero esto es porque se siguen alquilando a precios de enero de 2020 lo que implica una reducción en comparación al nivel de inflación de pasado año.
P.: ¿Cuánto cuesta alquilar un local de 100 metros cuadrados en Florida, Av. Santa Fe, en las principales áreas comerciales?
A.P.: Es muy difícil determinar un precio, porque cada local tiene sus propias características y éstas inciden en el valor del alquiler. En esas zonas se pueden alquilar locales desde $ 70.000 a $ 500.000 de alquiler, dependiendo del tipo de local, la ubicación o el tamaño de la vidriera. No se puede cuantificar un valor general.
P.: ¿Qué pasará con los locales en los shoppings?
A.P.: Es difícil saberlo ante una situación en la que los shoppings están cerrados. Pero, en base a la cantidad de locales que han quedado vacíos por comercios que se mudaron fuera de esos centros comerciales, la perspectiva no es buena.
P.: ¿Están teniendo oferta de ventas de hoteles? ¿Hay compradores?
A.P.: Si bien no me especializo en esa área, sé que hay mucha oferta de hoteles de hasta Cuatro Estrellas, pero no hay compradores. Sí se han vendido algunos Apart-Hoteles u hoteles subdivididos en Propiedad Horizontal, que intentan reposicionarse como departamentos de un ambiente con baño y cocina tipo kitchenette.
P.: ¿Es cierto que hay demanda de adquirir propiedades en el exterior?
A.P.: Puede ser. No es algo que trabaje personalmente, pero seguramente la hay, sobre todo en países como Uruguay y España. Son operaciones muy complicadas por las gestiones de transferencias de divisas, pero sé por colegas que se ocupan del tema que este tipo de operaciones se está haciendo.
P.: ¿Por qué razón es conveniente comprar una propiedad en Argentina?
A.P.: Porque los precios están muy baratos. En este momento, estamos teniendo los precios más bajos de Latinoamérica, por debajo de Uruguay, Brasil, Chile y Paraguay.
P.: ¿Cómo afectó la pandemia al sector inmobiliario? ¿Cuántas empresas tuvieron que cerrar? ¿Cuánto personal emplea y cuántos puestos de trabajo se perdieron?
A.P.: Lo afectó terriblemente, tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en el resto del país. Y, si bien la actividad se está recuperando respecto al desastre que fue 2020, sigue en niveles bajísimos. No ha habido cierres de inmobiliarias, pero sí muchas fusiones entre varias inmobiliarias chicas de barrio que se unieron en un solo local, con la consiguiente reducción de costos (y, tristemente, de personal) que esto significa. Pero no hemos tenido tantas bajas de matrículas (es decir, que no hubo muchos profesionales inmobiliarios que decidieran abandonar la actividad) y, más allá de algunos casos como los que mencionaba antes, el nivel de empleo del sector inmobiliario en la Ciudad se mantiene en torno a las 35.000 personas.
Pero la situación es muy compleja, porque el ánimo social está bajo, tanto por la pandemia como por el contexto político y económico. Pero tenemos confianza en que pronto la pandemia habrá pasado y el sol saldrá nuevamente. Nuestro país siempre ha salido adelante y nuestro sector siempre seguirá trabajando para sacar adelante la situación en la parte que nos toca.
P.: En general, las inmobiliarias son vistas como empresas que cobran elevadas comisiones, pero no se hacen cargo de ninguno de los problemas de los clientes. ¿No le parece que la actividad debería hacerse responsable de alguna manera y no ser un mero intermediario? (me refiero que si uno tiene un problema con la compra o el alquiler de la propiedad (no visible) después la inmobiliaria en general no se hace cargo.
A.P.: Los Corredores Inmobiliarios no cobramos comisiones. Percibimos honorarios porque somos profesionales que asistimos a ambas partes en la realización de una operación, sea venta o alquiler, hasta terminar la misma. Después de eso, se trata de un libre manejo de las partes respecto de lo que quieren hacer con su inmueble luego de venderlo, comprarlo o alquilarlo, y nosotros no tenemos injerencia en esas operaciones, pero sí atendemos a nuestros clientes cada vez que tienen un problema, duda o consulta sobre un contrato de locación o sobre el proceso de compra-venta.
P.: Qué acciones está llevando adelante su institución para que el sector inmobiliario supere su actual situación de crisis?
A.P.: Estamos llevando adelante muchísimas acciones. En primer lugar, el trabajo con el COPE en la modificación del Código de la Ciudad para revitalizar el Microcentro del que ya hablé. Y también la ya mencionada modificación a la Ley de Alquileres motorizada por el Diputado Álvaro González.
Además de esas acciones, estamos haciendo una presentación ante el GCBA para que todos los locales vacíos de la Ciudad no paguen Ingresos Brutos ni ABL por los primeros tres años desde que firmen un contrato de alquiler, a fin de dinamizar la actividad comercial, porque cada local que abre implica la generación de puestos de trabajo. En la Ciudad, según un informe de la CAME, cerraron 27.000 locales, de los cuales 20.000 no volvieron a abrir, y solo el 3% de los locales de los comercios que cerraron sus puertas se han vuelto a alquilar, sobre todo para comercios esenciales (de comida, en su gran mayoría, o bien comercios que tenían sucursales en los shoppings y dieron de baja esos contratos para alquilar locales a la calle).
P.:¿Ustedes no le habían presentado al gobierno una serie de propuestas relativas a la vivienda Social?
A.P.: Desde nuestro Colegio solicitamos y tenemos constantemente reuniones con funcionarios del Gobierno Nacional y de la Ciudad que nos reciben. Estamos esperando una audiencia con el Ministro Ferraresi para presentarle todas nuestras propuestas. Entre éstas, que ya se las habíamos presentado a la ex-Ministra Bielsa, se destacan la puesta en práctica de un Plan Nacional de Construcción de Viviendas de Interés Social, (para construir unidades de hasta 60 metros cuadrados, libres de impuestos y con la obligatoriedad de alquilarlas por nueve años). Asimismo planteamos la vuelta de los CEDIN (que fue una operatoria con relativamente buen funcionamiento), y que podría volver a funcionar como vehículo de blanqueo de fondos, dinamizando tanto la venta de usados como la de unidades nuevas que estén en condiciones de escriturarse. También solicitamos la reglamentación de la Ley, sancionada durante el anterior Gobierno, según la cual las unidades de hasta 140.000 UVAs (aproximadamente U$S 120.000) no pagan IVA al momento de la Escritura, ahorrándole un 10,5% al comprador.
Los inmobiliarios tenemos muchas ideas, pero, lamentablemente, no estamos teniendo interlocutores que nos escuchen y para poder poner a trabajar toda la fuerza operativa necesaria para reactivar el sector inmobiliario y de la construcción.
Por Liliana Franco
Fuente: DIARIO AMBITO FINANCIERO (25–5–2021)
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