Alquileres en la Ciudad de Buenos Aires — Claramente se viven Tiempos de cambio post derogación de la ley de alquileres: por primera vez en cuatro años aumentan por debajo de la inflación
Según el Instituto de Estadísticas y Censo de la Ciudad de Buenos Aires (IDECBA), la trayectoria interanual de los alquileres verificó una muy importante desaceleración por 2° trimestre consecutivo, después de más de dos años de intenso crecimiento
Esta dinámica se enmarca en la derogación de la ley de Alquileres que funcionó desde julio del 2020 hasta diciembre de 2023 (fue derogada por el DNU 70/2023 del 19–12–2023) y provocó aumentos descontrolados en los precios y una escasez de inmuebles para alquilar como nunca se había verificado en la historia del mercado inmobiliario argentino
El aumento de la oferta, a partir de la derogación de la Ley que regulaba al sector desaceleró las subas de precios
En referencia a este tema de la oferta en la Ciudad de Buenos Aires, en la comparación interanual, la misma se SEXTUPLICÓ, dejando en claro y en forma muy evidente el daño que la ley 27551 causó en el sector desde su misma implementación, hace ya algo más de 4 años
Los monoambientes se multiplicaron por 8 veces en cuanto a la oferta en la comparación interanual
Por primera vez, desde hace cuatro años, los precios de los alquileres de departamentos en la ciudad de Buenos Aires, aumentaron menos que la inflación. Esto reflejan los datos del organismo estadístico porteño correspondientes al segundo trimestre del año.
Los datos oficiales del ámbito porteño, muestran que -en este periodo- hubo un aumento interanual en el precio publicado del metro cuadrado de unidades usadas, que promedió 192,3% para los monoambientes, 187,9% para las unidades de 2 ambientes y 203% para los departamentos de 3 ambientes. Mientras que la variación estimada por el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) que, en promedio para abril/junio, alcanzó 281,6% en términos interanuales.
El universo de estudio en este caso, está compuesto por departamentos de uno a tres ambientes usados y a estrenar, publicados en pesos en el portal inmobiliario Argenprop.
Según el organismo estadístico porteño, “la trayectoria interanual de los alquileres verificó una importante desaceleración por segundo trimestre consecutivo, después de más de dos años de intenso crecimiento. Esta dinámica se enmarca en la derogación de la ley de Alquileres que funcionó desde julio del 2020 y provocó aumentos descontrolados en los precios y escasez de inmuebles para alquilar.
La desaceleración de los precios, según el sondeo, se dio a distintos ritmos según el tipo de unidad: cayeron más en los departamentos de dos y tres ambientes y un poco menos en los monoambientes. Las subas intertrimestrales oscilaron entre 6,7% y 7,9%, muy por debajo de los registros del período anterior (19% al 22%).
De esta manera, las valuaciones promedio de las unidades alcanzaron $ 295.607 (1 ambiente), $ 398.094 (2 ambientes) y $ 604.439 (3 ambientes). El monto de los alquileres no mostraba una evolución interanual menor a la del IPCBA desde el segundo semestre de 2020.
Además, en el segundo trimestre del año, el conjunto de publicaciones de alquiler en pesos alcanzó un nuevo récord desde el comienzo de la serie. Se trató de un volumen máximo que superó en 43% el anterior, computado en el trimestre previo. En la comparación interanual, la cantidad de publicaciones se sextuplicó.
“La recuperación de la oferta tras la derogación de la ley de alquileres a fines de diciembre de 2023 toma especial relevancia por su velocidad e intensidad”, describió el organismo porteño.
Sucede que el mercado estuvo caracterizado por dos años de ofertas escasísimas –la contracción se inició a principios de 2022 y llegó a su mínimo en julio/septiembre de 2023–.
La dinámica de las publicaciones de alquiler fue mayor a menor tamaño de unidad; es así que los monoambientes ofertados crecieron más de 8 veces en términos interanuales. Los guarismos para los 2 ambientes se movieron junto al promedio y, para los 3 ambientes, el incremento fue inferior.
Mas alquileres en pesos y menos en dólares
Por último, la proporción de departamentos ofertados en dólares estadounidenses disminuyó a un cuarto del stock total, tras un registro de aproximadamente 30% los dos períodos anteriores.
En el segundo trimestre de 2023 las unidades publicadas en moneda extranjera representaron más de la mitad del total de publicaciones disponibles. De acuerdo con las mediciones de la plataforma de inmuebles ZonaProp, las unidades para alquiler temporal son las que menos demanda reciben, se ubican en 2%, un mínimo histórico.
Entre las nuevas características de los alquileres post derogación de la ley, cuando los inquilinos y propietarios tienen mayor libertad para pactar los contratos, figura la modalidad de establecer contratos más cortos. Según Sebastián Cantero, director de Toro Real Estate, en este tema influye la llegada de los créditos hipotecarios que apuntan a que más gente acceda a una casa propia. “Esto, genera un aumento de la demanda y precios al alza, con lo cual, los propietarios se ven motivados a preferir contratos cortos, esperando una posible suba en los precios de venta y, en consecuencia, una estabilización en los precios de alquiler”, opinó.
“El contexto inflacionario actual y las medidas del Gobierno para controlarlo generan una expectativa de que se puedan hacer contratos más razonables respecto a los incrementos futuros”, señaló. Y agregó que la expectativa de un mercado más dinámico impulsa a los propietarios a no comprometerse a largo plazo, “optando por contratos cortos y manteniéndose atentos a las oportunidades”.
A tono con esta apreciación, otro relevamiento de ZonaProp,mostró que, en la primera mitad del año las búsquedas para alquiler en AMBA disminuyeron y pasaron de 65% en enero a 56% en junio. Mientras que las búsquedas para adquisición aumentaron y representan el 41%.
Por Natala MUSCATELLI
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Fuente: DIARIO CLARIN (16–8–2024)
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