Alquileres: en el Gran Buenos Aires, los departamentos de dos ambientes no bajan de $ 140.000 por mes — En lo que va del año los valores subieron un 123% por la nula oferta existente

A. BRAÑA PROPIEDADES
7 min readOct 27, 2023

La suba en los corredores norte y oeste-sur ronda el 123% en lo que va del año. Aunque ya está en vigencia las reformas a la Ley de Alquileres, la oferta sigue planchada

Hay partidos del GBA con menos de 30 viviendas en locación tradicional, la mayoría están en dólares y para acuerdos temporarios

Expertos coinciden en que los cambios en la legislación que regula los alquileres tradicionales no generaron modificaciones sustanciales en la tendencia del mercado. La mayoría de los propietarios permanecen expectantes y cautelosos, sin ninguna voluntad de volcar sus inmuebles a dicho mercado hasta tanto no vuelvan a encontrar las condiciones que existían hasta junio 2020

La situación es muy delicada para los inquilinos, como nunca se vio al menos en el último medio siglo en nuestro país. No sólo que la oferta ya era CASI NULA, sino que con los cambios realizados en la norma recientemente, se nota que vamos camino a OFERTA CERO, pero con el agregado que no se han firmado contratos nuevos a 36 meses bajo la nueva ley, sino que apenas (en los casos que el propietario decide continuar con la locación claro), se firman prórrogas de un máximo de 6 meses esperando que el panorama mejore y aclare para mediados de 2024

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Conseguir viviendas para alquilar y a precios razonables es algo muy difícil en el Gran Buenos Aires (GBA). En los corredores norte, sur y oeste no se consiguen departamentos de dos ambientes por menos de $140.000 mensuales.

Así lo confirmó un análisis privado que también registró que en el GBA norte los valores aumentaron un 11,8% en el mes de septiembre y acumulan un 43,4% en el tercer trimestre del año. En lo que va de 2023, los valores suben un 122,9 por ciento. El precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados se ubica en $ 194.330 por mes. Uno de tres ambientes y 70 m2, en tanto, alcanza los $ 245.940 mensuales.

Mientras que en el GBA oeste-sur, según Zonaprop, los precios subieron un 15,1% en septiembre y acumularon un aumento del 123,6% en lo que va del año. Alquilar un departamento de dos ambientes y 50 m2 representó $ 140.781 por mes, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se rentó por $ 176.019 mensuales.

Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar (compañía propietaria de Zonaprop) para Argentina y Perú, dijo a Infobae que “con la disminución continua de la oferta de inmuebles en alquiler y en medio de la creciente inflación, los precios seguirán experimentando aumentos con gran fuerza”.

Donde subieron más y donde menos

Los barrios de Olivos y Nordelta son aquellos con la oferta más cara en el norte del GBA con un valor de $ 314.460 y 260.926 mensuales, respectivamente.

Los precios más bajos se encuentran en San Miguel ($ 141.878), Pilar ($ 149.988) y Muñiz ($ 157.135).

Por su parte, la localidad de Avellaneda lidera el ranking de precios con un valor de $ 183.409 por mes en el GBA oeste-sur. Le siguen Wilde ($ 182.507) y Santos Lugares ($ 181.394 mensuales).

“El corredor oeste-sur registra incrementos similares al norte en lo que va de 2023 (123,6% vs 122,9%); sin embargo, alquilar un departamento de 2 ambientes en la zona oeste-sur cuesta un 27,5% menos que en el norte”, aclaró Molina.

Gran demanda y poca oferta

En todos los distritos, se observa una estructura de preferencias similar: la demanda de alquiler es más alta para las propiedades más pequeñas (menos de 60 m2) y disminuye a medida que se consideran unidades más grandes.

“En CABA, a diferencia del GBA, la demanda máxima se concentra en los monoambientes”, dijo el analista

Hay partidos del GBA con menos de 30 viviendas en locación tradicional, la mayoría están en dólares y para acuerdos temporarios.

Después de la reforma

Con la reforma de la ley de 2020 ya en vigencia, donde se mantuvieron acuerdos con duración a tres años y ajustes semestrales a través del coeficiente Casa Propia en vez del Índice de Contratos de Locación (ICL), la escasez de oferta sigue siendo protagonista en el mercado inmobiliario.

Alejandro J. Altamirano, de Altamirano Propiedades, dijo que “el aire es de desilusión, ya que lo único que cambió fue la periodicidad de los ajustes, pero con un coeficiente menor al ICL. Por ende, lo que se gana al recibir antes el incremento (por ser semestral ahora) se pierde al aplicarle Casa Propia. Sentimos que prácticamente no cambió nada”.

Expertos sugieren que la normativa no cambiará en lo inmediato, incluso aunque La Libertad Avanza llegue al poder.

“En este contexto, sugerimos a los propietarios que vuelvan a poner sus inmuebles en el mercado. Aunque reconocemos que la legislación actual no necesariamente motiva a los propietarios , creemos que debemos ajustarnos a su cumplimiento. Mantener una propiedad desocupada implica gastos innecesarios. Si consideramos que la ley no experimentará cambios significativos en el futuro, la única solución que vemos radica en la reducción de la inflación”, agregó Altamirano.

En Villa Ballester, partido de San Martín, la oferta es muy escasa, se ven precios totalmente dispares. Un departamento de 2 ambientes oscila entre $ 150.000 y $ 250.000 mensuales. Un departamento de 3 ambientes tiene una base de $ 300.000 y hay que averiguar bastante para conseguirlo porque son pocos.

En el sur se percibe un aumento en las consultas de propietarios que deciden poner en alquiler sus unidades con la ley reformada. “Aunque no muy entusiasmados con las pautas, ven positivo el hecho de acortar el plazo de actualización. Otros, no convencidos, prefieren esperar”, comentó Silvia Castro, gerente de Antúnez Vega Propiedades.

La ley ya reformada parece no satisfacer a ninguna de las partes. En el caso de los propietarios, mejora su situación al permitirles actualizar los montos cada 6 meses en lugar de 12, utilizando el coeficiente Casa Propia, que, aunque más moderado que el ICL, resulta atractivo al aplicarse en períodos más cortos y cuenta con algunos beneficios fiscales.

Castro añadió: “Los inquilinos, en general, aceptan las condiciones del mercado debido a la urgente necesidad de resolver sus problemas de vivienda, que se vuelven cada vez más apremiantes. La expectativa de mejoras en el sector a corto plazo es limitada o nula, y esta ley no ha traído beneficios sustanciales para las partes involucradas”.

Entre Lanús y Avellaneda, dependiendo de ubicación, estado y características de los inmuebles, los valores parten de los $ 270.000 para las casas de tres ambientes y en el caso de departamentos desde $ 170.000 para los 2 ambientes y $ 240.000 para los de 3 ambientes, más cochera $ 20.000 aproximadamente.

Expertos coinciden en que los cambios en la legislación que regula los alquileres tradicionales no generaron modificaciones sustanciales en la tendencia del mercado. La mayoría de los propietarios permanecen expectantes y cautelosos.

María Rodríguez Dávila, gerente general de Matías Szpira Bienes Raíces, explicó que “la ley es muy reciente y se aprobó en medio de un clima electoral, por lo que gran parte del mercado prefiere esperar para ver qué sucede después del 10 de diciembre. Desde la perspectiva de los propietarios, el plazo de tres años y el ajuste con un coeficiente que consideran complejo o desfavorable frente a la inflación no han incentivado a aumentar la oferta de propiedades en alquiler”.

El precio de un departamento de 2 ambientes con cochera en Castelar e Ituzaingó ronda los $ 180.000, mientras que un tres ambientes con cochera en esa misma zona promedia los $ 300.000 por mes.

“Por el momento, se han celebrado muy pocos contratos bajo la nueva ley. Aunque siempre asesoramos a nuestros clientes para que celebren contratos bajo la legislación vigente, la mayoría prefiere optar por prórrogas con condiciones diferentes o dejar la propiedad vacía durante algunos meses hasta tener un panorama más claro sobre cómo proceder. Aquellos que optan por las prórrogas buscan plazos de un año como máximo, con ajustes semestrales basados en el IPC”, concluyó Rodríguez Dávila.

Por José Luis CIERI

Fuente: DIARIO INFOBAE (27–10–2023)

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