Alquileres: cuánto aumentarán en abril y otras dudas del descongelamiento

El Gobierno confirmó que no extenderá el decreto que congeló el valor de los alquileres, prorrogó automáticamente los contratos y suspendió los desalojos desde hace casi un año. La vigencia del DNU es hasta el 31 de marzo. Esto significa que a partir de abril los inquilinos dejan de estar “amparados” por la medida tomada en el contexto de la pandemia.

Todo lo que tenés que saber sobre lo que sucederá a partir del abril por la no continuidad del decreto que congelaba los precios e impedía desalojos

El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, explicó que ya existe una nueva ley de alquileres que regirá los nuevos contratos y que “hay que poner en funcionamiento”. Esta norma fue promulgada en julio del año pasado pero por el decreto su uso se limitó a los nuevos contratos que se firmaron. Entre los principales cambios plantea que la duración de los contratos pase de dos a tres años con una actualización anual según un índice que establece el Banco Central. Además, obliga la inscripción de los contratos en la AFIP y establece una instancia de mediación en los procesos de desalojo que tienen que pasar por el Ministerio de Justicia, entre otros puntos.

Hasta ahora la nueva norma regía para los contratos que se firmaron a partir de julio, porque los anteriores a la vigencia del decreto –marzo del año pasado- en el caso de que hayan vencido, se renovaron automáticamente. Esto significa que desde julio conviven dos realidades: los inquilinos que cerraron acuerdos legislados por la nueva ley, por un lado, y los que aún permanecen por fuera de ella por otra, porque se adhirieron a la renovación automática que establece el decreto. La mayoría de ellos siguieron pagando sus alquileres con las actualizaciones pactadas: en general de entre 15 y 20 por ciento semestral. A partir de abril, la renovación automática caduca. Por eso, a quienes se les venció el contrato entre el 21 de marzo del año pasado y el 31 de este mes, deberán renovarlo o prorrogarlo.

La noticia sorprendió porque tanto los inquilinos como los propietarios creían que el Gobierno volvería a extender el congelamiento hasta el 31 de mayo. Pero las declaraciones de Ferraresi indican que el 1 de abril los inquilinos deberán hacer frente a las deudas retrasadas. “Las medidas de emergencias tomadas por distintos decretos de necesidad y urgencia del Poder Ejecutiva Nacional, que conllevaron el congelamiento del precio de los alquileres, la suspensión de los desalojos y demás cuestiones; no han hecho más que sacar propiedades de la oferta, restringir la misma aún más y quebrar la seguridad jurídica que debe existir en todo contrato”, afirma Iván Kerr, el ex Secretario de Vivienda de la Nación.

Ahora bien, hay preguntas claves que deben tener respuesta para entender qué cambia a partir de esa fecha.

1. ¿Qué debe pagar el inquilino a partir de abril?

2. ¿Cuáles son los plazos de pago de la “deuda”?

3. ¿En qué parte de la deuda se aplican intereses?

Por el contrario, los inquilinos que no hayan pagado las actualizaciones no tendrán ningún tipo de interés. Pagarán el monto de las actualizaciones: por ejemplo quien tenía un alquiler de $20.000 con un acuerdo de actualización semestral del 20% y en estos 12 meses de vigencia del decreto le regían dos ajustes pagará $38.4000: $24.000 (porque el alquiler con ajuste le hubiera costado $4000 más, es decir $24.000, entre julio y diciembre) más otros $14.400 (porque el monto mensual hubiera ascendido a $28.400 entre enero y marzo de este año).

4. ¿Qué pasa si el inquilino no tiene el dinero para saldar la deuda?

5. ¿Puedo renegociar la deuda?

6. ¿Cuánto puede aumentar el alquiler en abril?

Hay que tener en cuenta que tras la sanción de la ley 27.551, los valores de los contratos de locación se dispararon. Según Zonaprop, durante 2020 hubo una suba histórica del 62% de los precios de los alquileres, valor que superó a la inflación (36,1%). En la capital porteña, en promedio, un departamento de dos ambientes de 50 m² ronda los $30.683 y un tres ambientes de 70 m² está en $42.238. A través del relevamiento se precisó que se necesitan 42,2 años de alquiler para recuperar la inversión del inmueble, un 5% más que en el 2019.

7. ¿Cómo puedo deducirlo de Ganancias?

8. Para el nuevo contrato que se firme a partir de abril, ¿rige la ley de alquileres sancionada en julio?

Por otra parte, la renovación es un nuevo acuerdo en donde se inicia de cero una relación entre locadores y locatarios, y está legislado en el Código Civil y Comercial a través del artículo 933, que entre otros puntos establece la extinción de una obligación por la creación de una nueva y deja de regir ya que termina el plazo y se formaliza un nuevo contrato al que se le aplica, según la nueva ley de alquileres, un plazo de tres años.

En contexto de pandemia y con el decreto vigente, según un relevamiento que realizaron los distintos Colegios Profesionales en la Argentina, casi el 90% de los inquilinos pagan en término el alquiler de su vivienda, otro tanto lo hace con atraso y solo el 5% se adhirió al DNU y prorrogó el pago de sus obligaciones. “La nueva ley genera incertidumbre tanto al propietario como al inquilino. Acordando ajustes semestrales preestablecidos, ambas partes saben cuánto van a pagar”, analiza Abatti. Desde Inquilinos Agrupados, la entidad que conduce Gervasio Muñoz, afirman que firmar un contrato de alquiler ya sea nuevo, renovación, prórroga, luego de entrada en vigencia de la ley es una irregularidad y lanzaron una red de ayuda para los inquilinos.

9. ¿El inquilino puede inscribir el nuevo contrato en la AFIP?

10. ¿Qué debe saber el inquilino sobre la nueva ley a la hora de renegociar?

Por otra parte, las expensas extraordinarias estarán a cargo del propietario. Sin embargo, puede representar un punto conflictivo entre las partes. Abatti explica que hoy la ley de propiedad horizontal del Código Civil no establece la obligación de distinguir en la liquidación de las expensas entre las que son ordinarias y las extraordinarias. Por esa razón, en muchos casos, las liquidaciones no son claras. Es decir, hay espacio para interpretaciones subjetivas. En este contexto, la pregunta es, por ejemplo, ¿pintar el edificio es extraordinaria? En este sentido se aconseja a los propietarios de unidades en alquiler en edificios que no tengan esa discriminación en las expensas, que el consorcio convoque a una asamblea extraordinaria para solicitar –a partir de la mayoría del voto de los vecinos- esa diferenciación en las liquidaciones de las expensas a la administración. Este es un punto clave para evitar confusiones acerca de qué expensas son ordinarias y cuáles extraordinarias.

Otro punto importante es que la nueva ley establece que el propietario debe hacerse cargo de cualquier arreglo del inmueble siempre que no haya sido responsabilidad del inquilino. Además, especifica que en caso de que el locador no responda o se niegue a realizar una reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas 24 horas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas. En ambos casos el locatario puede compensar el costo de las reparaciones que haya realizado con el pago los alquileres. Esper aclara que “en el texto legal anterior también ponía los arreglos a cargo del propietario. Pero la interpretación de la norma era uniforme: las partes podían regular un régimen distinto al previsto en la ley y establecer que los arreglos debían ser a cargo del locatario. Ahora, con el nuevo texto legal, esa posibilidad no está tan clara”.

Con la nueva ley, el inquilino puede rescindir el contrato sin causa una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato. También aclara que sí la rescisión es con causa, como por ejemplo, por algún problema en la vivienda que impide vivir en ella y el locador no se hizo cargo aún cuando fue notificado por el inquilino, este último no está obligado a esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del contrato, ni avisar con anticipación. Tampoco deberá pagar multa y hasta puede reclamar la restitución de su depósito e inclusive reclamar un descuento en el alquiler por el tiempo que vivió en la propiedad de forma inapropiada.

Por otra parte, la nueva norma también establece que, si avisa con tres meses de anticipación que dejará el inmueble, tampoco debe pagar una multa, mientras que si lo hace con un mes de anticipación, y está entre los seis meses y un año de contrato, debe pagar un mes y medio de alquiler, pero si pasaron los 12 primeros meses, la multa es de sólo un mes. “La rescisión anticipada y renovación quita penalidades y multas en alquileres que ya hayan transcurrido más de seis meses y con avisos anticipados”, sintetiza Matías Celasco Correa, Research Mánager de la empresa de servicios inmobiliarios CBRE.

Por Carla Quiroga

Fuente: DIARIO LA NACION — PROPIEDADES (3–3–2021)

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