ALQUILERES CONGELADOS y PROHIBICION DE DESALOJOS LEYES, REFORMAS AL CCYC y DECRETOS + PRORROGAS — Cuando el cortoplacismo y la demagogia perjudica a la gente (Opinión del Dr. Enrique Luis Abatti)

El DNU 320 de marzo de 2020 vino a complicar las relaciones entre privados, y ni que hablar la ley 27551 de Alquileres

Es increìble pero era un mercado el locativo que funcionaba muy bien, està claro que muchìsimo mejor que ahora con todas las distorsiones que han provocado con tantas intromiciones

Dr. Enrique Luis Abatti: es abogado, egresado de la UBA, Presidente (2014–2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados y de la International Law Association.

¿ Qué lectura hizo tras el primer Decreto de Necesidad y Urgencia ?

“Del DNU 320, publicado el 29 de marzo del 2020 lo primero que observé era que venía a complicar las relaciones, bien encaminadas que el nuevo Código Civil y Comercial (CCyC) del 2015, que había armonizado entre locadores y locatarios; y por su lectura me percaté que iba a acarrear muchos problemas tanto a locadores -muchos de ellos dueños de uno o dos inmuebles producto de su sacrificio y ahorros-, como a los locatarios , a quienes habilitaba a varias conductas lesivas que a la larga terminarían perjudicándolos”.

Dado su fluido contacto con locadores y profesionales del corretaje de todo el país ¿ qué pudo escuchar de éstos ?

“Mire, esto ha causado mucho daño, no sólo en la faz económica de muchos locadores, sino en el ánimo por mantenerse en el mercado de alquileres. Ha generado mucho miedo, mucha desconfianza. Y no solo a los tenedores de varias propiedades, sino aún a los pequeños propietarios. Por ejemplo el jubilado que, tras mucho sacrificio y esfuerzo pudo construir una vivienda para alquilar este decreto lo dañó mucho. Si bien en el instrumento presidencial cita al «locador vulnerable», y en tal caso el inquilino no puede beneficiarse del DNU; un locador jubilado con la mínima, dado el ejemplo, no tiene dónde recurrir para ser considerado como tal, porque no se reglamentó ni se informó cómo tramitar la calidad de «locador vulnerable» ¿Ir al ANSES?, ¿a PAMI?, ¿adónde ir? ¿Deberá recurrir a la vía judicial con el beneficio de litigar sin gastos? Los trámites judiciales de este tipo con suerte tardan seis meses, pero con el parate tribunalicio por la cuarentena puede llevarle uno o dos años… Una perversidad absoluta.”

¿ Considera que se puede prorrogar nuevamente el DNU ?

“Por supuesto; ya no me sorprendería. El nivel de demagogia del gobierno de turno no tiene límites, más aún si tenemos en cuenta que este año hay elecciones legislativas y hoy la clase política no se maneja con racionalidad sino contando los votos que pueda obtener para perpetuarse en el poder.”

Y ¿ qué nos puede comentar de la sanción de la nueva ley de alquileres ?

“Un capítulo aparte. Esta ley -la 27.551- entró en vigencia el 1 de julio del año pasado; modificó 10 artículos de los 39 que tenía el capítulo de las locaciones del CCyC y agregó dos más y algunos anexos. De modo que ahora la normativa tiene 41 artículos, y no alcanzan a los contratos anteriores a esta fecha [hoy cautivos del los DNU]. Afectan solamente a las locaciones de viviendas. Los cambios más notables son la extensión del período a 3 años; cambió el artículo 1196 [del CCYC] que antes pedía un depósito equivalente a un mes por cada año de alquiler, ahora sólo pide un mes de depósito. Imagínese lo exiguo que esto en relación al tiempo de permanencia mínima del inquilino. Imagínese un alquiler de $ 20.000, con un depósito de igual monto, y que el inquilino rompe el termotanque y el gasto hay que afrontarlo con el depósito: no alcanza. Un termotanque más la mano de obra especializada vale mucho más que el depósito requerido”.

Sé que hubo propuestas desde la Cámara de Propietarios

“Sí, desde la Cámara de Propietarios, y ante la inminencia de promulgarse una nueva ley de alquileres, insistimos en que se le agregue un capítulo dedicado a alentar la inversión en unidades habitacionales para alquiler, con desgravación impositiva para el inversor por espacio de 10 años, que ayude a descomprimir el mercado locativo y que movilice los ahorros de los argentinos en viviendas que les pueda dar una renta y así contribuir al bien común; pero no nos oyeron. No supieron ni siquiera copiar lo que ya se hizo en 1984, durante el gobierno radical, cuando se promulgó la ley 23.091, que contenía este incentivo; establecía diversas desgravaciones tributarias para quienes invirtieran en viviendas y tenían que mantenerla en el mercado del alquiler durante cinco años. No para vender, sino para alquilar. Este incentivo fue muy positivo y movilizó mucho el sector de la construcción y las industrias y actividades conexas, pero duró solo tres años. La voracidad fiscal del Estado suspendió esos incentivos y el avance se truncó”.

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