Alquilar es un drama por aumentos y escasez de oferta: qué ocurre en otras capitales y cómo son los contratos

A. BRAÑA PROPIEDADES
7 min readOct 15, 2022

En general, hay fluidez para celebrar acuerdos. En Europa también hay problemas con la inflación y las subas de precios, pero los gobiernos toman medidas para intentar solucionar el contexto.

Bogotá tiene cerca de 8 millones de habitantes y más del 50% son inquilinos, y no es traumático lograr alquilar

Mientras en la Argentina se diluye el tratamiento de la reforma de la Ley de Alquileres y se generan fuertes aumentos que acompañan y en algunos superan la inflación acumulada en otros países de la región como Colombia, Perú o Ecuador, la dinámica es muy distinta y todo es más previsible.

Por ejemplo en Bogotá, donde más del 50% son inquilinos y residen casi 8 millones de personas (muchos más que los 3 millones que habitan en la capital argentina), existen tres grandes diferencias a favor en comparación con nuestro país: los alquileres duran un año (aquí 3 años); se ajustan por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y a la hora de renovar o hacer un nuevo contrato este año oscila en el 6%, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), y allí hay una gran oferta de inmuebles para “arrendar”.

Fernanda Martínez Rein, una argentina que reside en la capital de Colombia desde hace tres años, dijo a Infobae que “tanto los alquileres como las mudanzas, conforman una gran industria. Allí no es necesario recurrir a una inmobiliaria para hacer un acuerdo, se hace con los mismos propietarios de la vivienda o del desarrollo habitacional en donde estén los departamentos. Me sorprendió que en los departamentos la gente cuelga sus cartelitos para ofrecer los que se alquilan”.

Y la operación es dinámica porque además de entregar los papeles que necesita ver el propietario del inquilino, como ingresos de sueldos y datos, se agiliza todo porque como garantías se contratan seguros de caución de fácil acceso en Colombia. Algo que en la Argentina comenzó a ser utilizado en los últimos tiempos en vez de llevar a dos garantes como exigen muchas inmobiliarias.

En cuanto al precio, en el barrio de Gilmar, en Bogotá norte un 4 ambientes de 15 años de antigüedad con cochera y expensas incluidas oscila en USD 320 por mes, mientras que en Buenos Aires un departamento de similares condiciones y espacio guarda coche, en Caballito oscilará en USD 600 por mes

Qué pasa en Quito y Lima

Según Properati los barrios más caros en Quito se encuentran en la zona de Tumbaco. El alquiler promedio en la capital de Ecuador presenta realidades diversas según el sector geográfico y son anuales.

En 2022 se destacan varios lugares del Valle de Tumbaco (en las afueras de Quito). Los inmuebles en urbanizaciones y edificios dentro de las urbanizaciones de Jardines del Este en Cumbayá se alquilan en promedio por USD 997 por mes, el valor promedio más alto de la capital ecuatoriana. San Juan de Cumbayá (USD 991) y la zona alrededor del parque central homónimo USD 959) completan los tres primeros puestos.

El alto nivel de los precios de las propiedades de tres y cuatro ambientes en este sector se debe a la cercanía con centros comerciales y servicios de todo tipo”, explicó a Infobae Mariela Armendáriz, de Properati.

El resto de barrios que completan los 10 primeros lugares de la lista llegan a superar los USD 720 por mes.

En tanto que los más bajos están en San Antonio de Pichincha y Quitumbe que oscilan en USD 240 por mes.

Mientras que en Lima, Perú, también los contratos de alquileres son anuales. Las viviendas de 3 y 4 ambientes que tienen la mayor cotización están en promedio por USD 1.241, en la zona de San Isidro. Siguen Miraflores (USD 1.169) y Barranco (USD 1.023) entre los más caros.

Los más baratos se encuentran en un departamentos de 114 m2 (superficie promedio relevada) en Carabayllo donde cuesta USD 293 al mes. Le siguen Puente Piedra (USD 318) e Independencia (USD 330 mensuales), todos en el área norte limeña.

Una particularidad que se da en este país es que a excepción de zonas muy cotizadas como San Isidro, donde hubo aumentos de hasta el 15% en un año, en otros lugares los valores descendieron hasta un 25%, porque mucha gente emigró a zonas más alejadas de la capital.

Carlos Vourakis, de Properati, dijo a Infobae que “muchas personas en Lima siguen adaptándose al estilo de vida tras la pandemia. Varias se mudaron con familiares o más lejos de los distritos céntricos de la ciudad. La disminución de precios en el alquiler es una muestra de que el mercado sigue a la espera de que la demanda vuelva a crecer. Por otro lado, el poder adquisitivo de las personas ha disminuido, debido a la devaluación de la moneda y la crisis económica por los costos de varios productos importados”.

Alemania y Dinamarca, con otras perspectivas

En otro continente el tema alquiler es muy diferente con nuestra realidad. Por ejemplo en Berlín, Alemania, el 80% de sus habitantes son inquilinos, la minoría son propietarios de su hogar. A diferencia que en Buenos Aires donde el 35% deben alquilar.

Daniel Bryn, analista del sector, destacó a Infobae que “en Berlín, en una acción inédita y clara intervención del Estado para poder controlar los precios de alquiler en la capital de Alemania, el ayuntamiento local en 2021 compró 14.750 propiedades porque existe una alta concentración de inmuebles que emprenden pocos grupos inmobiliarios que manejan 200.000 unidades, el mayor porcentaje de unidades para alquilar en la capital germana”.

Allí el valor del alquiler mensual promedio de un departamento con 1 cama oscila en USD 1.121 (33% del salario es alquiler).

Y recientemente el Gobierno de Dinamarca encabezado por la primera ministra Mette Frederiksen del Partido Socialdemócrata, estableció que los aumentos de precios de los alquileres no podrán ser superiores al 4% anual. Acción que se implementará por los próximos dos años, con el objetivo de calmar los efectos de la inflación. Así lo informó el Ministerio del Interior y Vivienda danés en un comunicado el viernes pasado.

El techo se generó “para crear paz para los inquilinos en un momento en que la inflación en julio se calculó en 8,8%”, explicó la cartera que tiene la vivienda en su órbita, y lo aplicará tanto para los alquileres existentes como para los que vendrán.

“Para el Gobierno es crucial cuidar a los inquilinos daneses. No tienen que irse de sus casas debido a la inflación desenfrenada que estamos experimentado”, dijo el ministro de la cartera de vivienda, Christian Rabjerg Madsen.

La medida –fruto de un acuerdo entre los partidos que conforman la coalición gobernante y sus aliados en el Parlamento- permitirá impedir un aumento fuerte en los contratos de alquileres de 160.000 viviendas, los cuales hasta el momento –de acuerdo con la Ley de Renta- poseían un tope móvil según la inflación anualizada, la cual actualmente se sitúa en máximos de 39 años.

Ejemplos hay muchos, pero en otros países hay previsión. “Y nosotros pensamos que la política iba a encausar y modificar la Ley de Alquileres, fuimos a 20 reuniones al Congreso y todavía no hay novedades. Una pena, en otros lugares hacen bien las cosas y nosotros no nos ponemos de acuerdo en poder retrotraer una normativa que a esta altura sabemos que fracasó rotundamente. Sería crucial volver a contratos a dos años y aumentos semestrales”, concluyó un inmobiliario porteño consultado por Infobae.

Por José Luis CIERI

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Fuente: DIARIO INFOBAE (4–9–2022)

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