Agosto llegó con otra actualización récord de casi el 250% anual para los alquileres que se mantienen bajo la vigencia de la derogada ley 27551
Los contratos firmados bajo la derogada Ley de Alquileres continúan con la actualización anual. El incremento de julio había sido de 244,4%
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, aseguró que en los años anteriores, cuando se hacía una actualización anual por el ICL en los contratos en curso, aunque el valor del alquiler se duplicara, seguía quedando por debajo del valor de mercado. “Este valor, desactualizado, volvía a quedar congelado por otro período similar de 12 meses. Ahora, en el último bimestre, el salto de un 250% en los valores de esos mismos contratos los lleva a valores más altos que los de mercado, independientemente de la posibilidad de pago del nuevo valor por parte del inquilino”, expresó.
“Este año, observamos que el aumento de los alquileres se vuelve insostenible para los inquilinos con ajustes cuatrimestrales o semestrales. Los corredores inmobiliarios mediamos para que propietarios e inquilinos lleguen a un acuerdo. En la mayoría de los casos, se hicieron quitas en los valores porque los propietarios prefieren renegociar antes que perder a sus locatarios y reintegrar el inmueble al mercado”, comentó el CPI Alejandro Braña
“A mi entender, el problema no son los valores de los alquileres, sino los ingresos y salarios muy deteriorados y por el piso de todos. Los valores, comparados con muchas otras cosas, son bajos. Por ejemplo, basta ver lo que viene ocurriendo con las expensas, que en no mucho tiempo estarán llegando a un promedio de $ 200.000 en la Ciudad de Bs. As. y en muchos casos superan el 50% del valor del alquiler”, señaló el CPI Alejandro Braña.
Los contratos de alquiler vigentes firmados bajo la Ley de Alquileres derogada a fin de año, que contemplaba actualizaciones anuales, deben enfrentar un aumento récord para agosto 2024. El incremento en el costo para mantener la vivienda será de un 247,56%, lo que representa otro duro golpe al bolsillo de los inquilinos.
Los aumentos se aplican a través del Índice de Contratos de Locación (ICL). Así, por ejemplo, un alquiler de $ 200.000 firmado mientras regía la vieja ley, desde agosto próximo, pasa a tener un valor de $ 694.000 durante los próximos 12 meses.
La suba se calcula en función del ICL que realiza el Banco Central, y que contempla la variación de la inflación (según el Índice de Precios al Consumidor, IPC, del INDEC) y los salarios, de acuerdo con el Ripte (remuneración promedio de los trabajadores estables).
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, aseguró que en los años anteriores, cuando se hacía una actualización anual por el ICL en los contratos en curso, aunque el valor del alquiler se duplicara, seguía quedando por debajo del valor de mercado. “Este valor, desactualizado, volvía a quedar congelado por otro período similar de 12 meses. Ahora, en el último bimestre, el salto de un 250% en los valores de esos mismos contratos los lleva a valores más altos que los de mercado, independientemente de la posibilidad de pago del nuevo valor por parte del inquilino”, expresó.
La situación actual es diferente a la de años anteriores. La actualización anual por el ICL, que antes dejaba los alquileres por debajo del valor de mercado, ahora resulta en incrementos que superan los valores de mercado, generando nuevos desafíos para inquilinos y propietarios.
Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, agregó: “Claramente, la derogación de la Ley de Alquileres inspiró gran confianza en los propietarios y volvieron todos los que se fueron espantados con la ley polémica que generó uno de los desastres más grandes en la historia del mercado inmobiliario argentino. Fue una medida sumamente acertada para resolver una crisis que era muy profunda en cuanto a la oferta de viviendas”.
Más aumentos
También deberán abonar con aumento quienes firmaron un contrato ya post DNU en febrero último o en abril con ajuste semestral o cuatrimestral a través del ICL.
Hoy, un contrato que comenzó en febrero con ajuste semestral y un valor inicial de $ 250.000, ajustado para agosto, salta a $ 525.830 (un incremento del 110,33% a través del ICL). Por otro lado, un contrato que inició en abril con ajuste cuatrimestral y un valor inicial de $ 250.000, ajustado para agosto, aumenta a $ 395.833 (un incremento del 58,33%).
Se espera que con la reducción de la inflación que se desaceleró recién en los últimos dos meses impacte en menores aumentos para los próximos ajustes antes de fin de año en el caso de actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales. Esto se debe a que la medición del ICL utiliza datos con un rezago de 60 días.
Por ejemplo, un contrato firmado en febrero de este año con un valor inicial de $ 300.000, al actualizarse por primera vez de forma cuatrimestral en junio, ascendía a más de $ 500.000. Esto representaba un 30% por encima del valor de mercado de ese momento, volviéndose prácticamente impagable para el inquilino.
Braña comentó: “Este año, observamos que el aumento de los alquileres se vuelve insostenible para los inquilinos con ajustes cuatrimestrales o semestrales. Los corredores inmobiliarios mediamos para que propietarios e inquilinos lleguen a un acuerdo. En la mayoría de los casos, se hicieron quitas en los valores porque los propietarios prefieren renegociar antes que perder a sus locatarios y reintegrar el inmueble al mercado”.
Si bien hay una diferencia importante respecto al período anterior, debe considerarse que existe una gran oferta (en CABA más de 16.000 departamentos) y todo está sujeto a negociación.
“Si el valor del alquiler se incrementa demasiado, hay alternativas más atractivas para el inquilino. En ese caso, rescinde el contrato y se muda a otro lugar, posiblemente más barato y de mejor calidad”, amplió Migliorisi.
Aunque los contratos se actualizan por ICL, predomina el IPC. Los ajustes cuatrimestrales son frecuentes, pero hay alternativas de negociación. El DNU permite varios tipos de ajustes, siempre que estén explícitos y firmados por ambas partes.
“Además, el crédito hipotecario va a jugar un papel muy importante en los próximos meses o años para quienes están alquilando, ya que quizá tendrán la posibilidad de acceder a una vivienda propia”, aseguró.
Propuestas y precios
Desde el sector inmobiliario afirman que una inflación mensual por debajo del 5% beneficiará a ambas partes en los alquileres.
“A mi entender, el problema no son los valores de los alquileres, sino los ingresos y salarios muy deteriorados y por el piso de todos. Los valores, comparados con muchas otras cosas, son bajos. Por ejemplo, basta ver lo que viene ocurriendo con las expensas, que en no mucho tiempo estarán llegando a un promedio de $ 200.000 en CABA y en muchos casos superan el 50% del valor del alquiler”, señaló el CPI Alejandro Braña.
A continuación algunos ejemplos de precios y departamentos de la oferta porteña que se ajustan por ICL trimestral o cuatrimestral:
- Palermo: 1 ambiente, Av. Santa Fe y Araoz, $ 350.000.
- Belgrano: 1 ambiente, Blanco Encalada y Moldes, $ 350.000.
- Caballito: 2 ambientes, Rosario y Av. La Plata, $ 400.000.
- Almagro: 2 ambientes, Rio de Janeiro al 300, $ 350.000.
- Palermo: 2 ambientes, Malabia y Charcas, $ 380.000.
- Villa Devoto: 3 ambientes, Desaguadero y Cantilo, $ 400.000.
- Mataderos: 3 ambientes, Basualdo y Remedios, $ 400.000.
- San Telmo: 3 ambientes, Tacuarí y H. Primo, $ 500.000.
Por José Luis CIERI
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Fuente: DIARIO INFOBAE (25–7–2024)
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